5 thông tin quan trọng cần biết về định giá đất khu công nghiệp

Định giá đất khu công nghiệp (KCN) quá trình xác định giá trị quyền sử dụng đất tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, phù hợp với giá thị trường. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp 5 thông tin quan trọng, giúp bạn đưa ra lựa chọn đúng đắn khi cần định giá đất trong KCN. Hãy cùng theo dõi nhé!

1. Kiến thức cơ bản về định giá đất khu công nghiệp: Định nghĩa & Mục đích

Định giá đất KCN là quá trình xác định giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất trong KCN tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, phù hợp với giá thị trường. Hoạt động này thường do các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp đảm nhận, nhằm phục vụ nhiều mục đích khác nhau:

• Vay vốn ngân hàng: Giúp doanh nghiệp sử dụng đất trong khu công nghiệp làm tài sản thế chấp để vay vốn.
• Mua bán, chuyển nhượng: Cung cấp cơ sở xác định giá trị giao dịch công bằng giữa các bên.
• Cho thuê đất: Xác định mức giá thuê hợp lý cho các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp.
• Tính thuế và phí: Làm căn cứ để cơ quan thuế tính thuế sử dụng đất và các loại phí liên quan.
• Đền bù giải phóng mặt bằng: Giúp xác định mức đền bù hợp lý khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển khu công nghiệp.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu công nghiệp

Giá đất KCN chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tế, kỹ thuật và chính sách. Việc hiểu rõ các yếu tố này giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp đưa ra quyết định phù hợp hơn khi thuê, mua hoặc định giá lại tài sản:

• Vị trí địa lý: KCN càng gần cảng biển, sân bay, tuyến cao tốc hoặc trung tâm đô thị thì giá trị càng cao do thuận tiện giao thương và tuyển dụng lao động.
• Khả năng tiếp cận: Giao thông kết nối dễ dàng với các tuyến đường lớn và khu dân cư sẽ giúp tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư.
• Cơ sở hạ tầng: Đường nội bộ, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý rác thải,... là yếu tố nền tảng ảnh hưởng lớn đến giá đất.
• Tiện ích và dịch vụ hỗ trợ: Sự hiện diện của ngân hàng, trạm y tế, hải quan, kho bãi, nhà ở công nhân,… sẽ nâng cao giá trị khu đất.
• Nguồn cung đất: Tại các khu vực có tỷ lệ lấp đầy cao, quỹ đất mới khan hiếm thì giá thường tăng do cung không đủ cầu.
• Quy hoạch và chính sách: KCN được quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch, chính sách ưu đãi thuế hoặc hỗ trợ thủ tục hành chính sẽ tạo lợi thế cạnh tranh về giá.
• Yếu tố kinh tế - xã hội: Kinh tế vĩ mô ổn định, môi trường an ninh tốt, lực lượng lao động dồi dào góp phần đẩy giá đất KCN tăng cao.
• Yếu tố pháp lý: Các lô đất có thời hạn sử dụng dài, giấy tờ hợp lệ, không vướng tranh chấp thường được định giá cao hơn.

3. Các phương pháp định giá đất khu công nghiệp phổ biến, dễ dàng

Tùy vào mục đích sử dụng và điều kiện thị trường, các tổ chức thẩm định thường áp dụng một hoặc kết hợp nhiều phương pháp để định giá đất KCN. Theo Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, có 4 phương pháp định giá đất công nghiệp bao gồm:

3.1. Phương pháp so sánh

Đây là một trong những cách định giá đất KCN phổ biến nhất hiện nay, dựa trên việc phân tích và đối chiếu giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch thành công trên thị trường tại cùng thời điểm. Các yếu tố được đem ra so sánh bao gồm vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, diện tích, hình dáng lô đất, hệ số sử dụng, thời hạn sử dụng đất, mật độ xây dựng và một số yếu tố đặc thù khác.

Ưu điểm nổi bật của phương pháp này là tính thực tiễn cao, dễ áp dụng và phản ánh sát với giá thị trường, đặc biệt khi có nhiều dữ liệu tham khảo. Tuy nhiên, phương pháp này cũng gặp khó khăn nếu khu vực nghiên cứu có ít giao dịch hoặc đặc điểm của các thửa đất quá khác biệt, khó tìm được đối chiếu tương đồng.

Theo Khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp so sánh chỉ được áp dụng khi có tối thiểu 3 thửa đất tương đồng về mục đích sử dụng và yếu tố định giá, đã được chuyển nhượng hợp pháp trên thị trường tại thời điểm định giá.

3.2. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập xác định giá đất dựa trên việc ước tính dòng tiền thuần mà thửa đất có thể tạo ra trong tương lai. Phương pháp này đặc biệt phù hợp với những khu đất đang tạo ra lợi nhuận ổn định, chẳng hạn như các nhà xưởng cho thuê.

Tuy nhiên, để áp dụng phương pháp này cần có dữ liệu chính xác về doanh thu, chi phí và tỷ suất sinh lời của thửa đất. Phương pháp thu nhập được sử dụng khi không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng vẫn có thể xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất khu công nghiệp.

3.3. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư tính giá trị đất dựa trên sự chênh lệch giữa tổng doanh thu dự kiến của dự án trên đất và tổng chi phí phát triển, rồi chiết khấu về giá trị hiện tại. Phương pháp này có ưu điểm là phản ánh được tiềm năng phát triển trong tương lai của khu đất, đặc biệt hữu ích cho những khu đất có dự án phát triển quy mô lớn.

Tuy nhiên, phương pháp mang tính ước lượng cao và độ chính xác phụ thuộc nhiều vào khả năng dự báo chi phí và doanh thu của nhà định giá. Phương pháp thặng dư thường được áp dụng khi không đủ điều kiện áp dụng hai phương pháp trên, nhưng có thể ước tính được tổng doanh thu và chi phí phát triển của KCN.

3.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh (K) nhằm phản ánh sát hơn giá thị trường thực tế. Cách này có ưu điểm là nhanh chóng, đơn giản và có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Tuy nhiên, giá trị đất tính theo phương pháp này có thể chênh lệch đáng kể so với giá thực tế nếu hệ số điều chỉnh không được cập nhật kịp thời. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thường được sử dụng trong thẩm định giá để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất khu công nghiệp, nhất là khi không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.

Case study: Khu công nghiệp VSIP II – Bình Dương là một ví dụ tiêu biểu cho việc ứng dụng kết hợp các phương pháp định giá. Các tổ chức thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh (với các KCN lân cận như Nam Tân Uyên) kết hợp phương pháp thu nhập (dựa trên lợi nhuận cho thuê nhà xưởng) để xác định giá trị hợp lý. Theo khảo sát thị trường 2023, mức giá đất tại VSIP II dao động từ 115 – 140 USD/m²/chu kỳ thuê 50 năm, KCN này vẫn thu hút mạnh dòng vốn FDI nhờ vị trí chiến lược, hạ tầng hoàn chỉnh và hiệu quả khai thác cao.

4. Quy trình 5 bước định giá đất khu công nghiệp

Để đảm bảo tính chính xác và khách quan, việc định giá đất khu công nghiệp cần tuân theo một quy trình chuyên nghiệp gồm 5 bước:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu và xác định mục đích thẩm định

Đầu tiên, đơn vị thẩm định sẽ nhận yêu cầu định giá và xác định rõ mục đích định giá như chuyển nhượng, thế chấp hay góp vốn. Cùng với đó, đơn vị thẩm định sẽ thu thập các hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các hợp đồng thuê (nếu có).

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định và khảo sát thực tế

Sau khi có thông tin đầy đủ, chuyên viên sẽ lập kế hoạch khảo sát hiện trạng khu đất, đánh giá vị trí địa lý, kết nối hạ tầng và tình hình sử dụng thực tế. Sau đó, họ sẽ thu thập dữ liệu về giá thị trường đất KCN xung quanh để làm cơ sở so sánh và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhất.

Bước 3: Lập báo cáo thẩm định giá

Dựa trên các dữ liệu đã thu thập, việc tính toán giá trị quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành theo phương pháp định giá đã chọn. Việc phân tích, so sánh, lập bảng dòng tiền hoặc dự toán chi phí sẽ được thực hiện cẩn thận nhằm đảm bảo tính khách quan và chính xác. Báo cáo sau đó được hoàn thiện theo quy định và tiêu chuẩn của Bộ Tài chính.

Bước 4: Kiểm tra và đánh giá nội bộ

Trước khi phát hành chính thức, báo cáo thẩm định giá sẽ được bộ phận kiểm soát chất lượng tiến hành rà soát kỹ lưỡng. Quá trình này nhằm đảm bảo các thông tin trong báo cáo là chính xác, khách quan và bảo đảm báo cáo phù hợp với Quy chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng như các văn bản pháp luật liên quan.

Bước 5: Phát hành Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá

Sau khi hoàn tất kiểm soát, báo cáo thẩm định giá sẽ được phát hành chính thức kèm theo chứng thư thẩm định có giá trị pháp lý. Bộ hồ sơ này sẽ được gửi đến khách hàng và các cơ quan liên quan đúng theo thời hạn đã cam kết.

5. Giải đáp 5 câu hỏi thường gặp về định giá đất khu công nghiệp

Câu 1: Khi nào cần định giá đất khu công nghiệp?

Việc định giá đất KCN thường được tiến hành khi doanh nghiệp cần xác định giá trị đất để phục vụ các mục đích như vay vốn, mua bán, góp vốn, kê khai thuế, bồi thường thu hồi đất hoặc làm giá khởi điểm đấu giá.

Câu 2: Chi phí định giá đất khu công nghiệp là bao nhiêu?

Chi phí định giá đất KCN thường dao động từ 5 - 50 triệu đồng tùy vào từng đơn vị cung cấp dịch vụ, diện tích và mức độ phức tạp của khu đất. Trong một số trường hợp đặc biệt, chi phí định giá có thể tính theo tỷ lệ phần trăm (thường dao động 0,02 - 0,05% tổng giá trị tài sản).

Câu 3: Thời gian định giá đất khu công nghiệp mất bao lâu?

Tùy vào độ phức tạp và quy mô dự án, thời gian định giá thường dao động từ 3 đến 15 ngày làm việc, tính từ khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

Câu 4: Đơn vị nào có thẩm quyền định giá đất KCN?

Chỉ các tổ chức có giấy phép hành nghề thẩm định giá do Bộ Tài chính cấp mới được phép thực hiện dịch vụ này. Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt như thu hồi đất công, chuyển nhượng tài sản Nhà nước, Hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể trực tiếp chỉ định hoặc phối hợp thực hiện để bảo đảm tính minh bạch.

Câu 5: Định giá đất KCN có giá trị pháp lý trong bao lâu?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 30/2024/TT-BTC, một chứng thư thẩm định giá thông thường có hiệu lực trong vòng 6 tháng kể từ ngày ban hành. Tuy nhiên, thời hạn này có thể thay đổi ngắn hơn nếu có yêu cầu riêng từ cơ quan chức năng hoặc nếu thị trường bất động sản có biến động mạnh.

Định giá đất khu công nghiệp là bước nền tảng trong mọi quyết định đầu tư, chuyển nhượng hay phát triển dự án. Việc hiểu rõ các phương pháp, quy trình và điều kiện áp dụng không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động về mặt pháp lý – tài chính mà còn gia tăng năng lực cạnh tranh trên thị trường bất động sản công nghiệp đang biến động mạnh mẽ.

Để tìm hiểu thêm các thông tin chuyên sâu và cập nhật mới nhất về thị trường KCN, bạn có thể tham khảo các bài viết tại website https://dulongip.vn/.