Cho thuê đất làm kho xưởng và những điều bạn cần biết

Việc cho thuê đất làm kho xưởng là một quá trình đầu tư quan trọng, thường diễn ra trong các khu công nghiệp (KCN) hoặc các khu đất có quy hoạch sản xuất kinh doanh. Để đảm bảo đầu tư hiệu quả và tuân thủ pháp luật, doanh nghiệp cần nắm rõ những ưu nhược điểm, điều kiện pháp lý và các chi phí quan trọng trong việc thuê đất xây dựng.

Ưu nhược điểm khi thuê đất làm kho xưởng

Việc thuê đất làm kho xưởng mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng tiềm ẩn nhiều thách thức mà doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Ưu điểm nổi bật

Hình thức này mang lại nhiều lợi thế vượt trội so với việc thuê kho xưởng xây sẵn:

• Tối ưu hóa thiết kế: Doanh nghiệp có toàn quyền thiết kế và xây dựng kho xưởng theo đúng yêu cầu về công năng, quy trình sản xuất và diện tích sử dụng riêng của doanh nghiệp.
• Sử dụng lâu dài và ổn định: Hợp đồng thuê đất thường có thời hạn dài (30 - 50 năm), đảm bảo sự ổn định cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
• Kiểm soát chi phí xây dựng: Doanh nghiệp có thể chủ động lựa chọn vật liệu, nhà thầu và giám sát quá trình thi công để kiểm soát chi phí trong ngân sách.
• Tăng giá trị tài sản: Kho xưởng xây dựng trên đất thuê thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp (trong thời hạn thuê) và có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp hoặc chuyển nhượng tùy điều khoản hợp đồng.
• Chủ động về hạ tầng: Doanh nghiệp có thể tự đầu tư hệ thống điện, nước, xử lý nước thải theo tiêu chuẩn và công suất mong muốn, không phụ thuộc vào hạ tầng có sẵn của nhà xưởng thuê lại.

Nhược điểm

Tuy nhiên, việc thuê đất làm kho xưởng cũng đi kèm với không ít thách thức mà doanh nghiệp cần cân nhắc để chuẩn bị kế hoạch tài chính và chiến lược phù hợp:

• Chi phí đầu tư ban đầu lớn: Việc thuê đất và xây dựng mới kho xưởng đòi hỏi nguồn vốn đáng kể, có thể gây áp lực tài chính trong ngắn hạn.
• Thời gian triển khai dài: Toàn bộ quy trình tìm đất, xin giấy phép đầu tư, thiết kế, xây dựng,... thường kéo dài từ vài tháng đến vài năm, có thể làm ảnh hưởng đến tiến độ vận hành.
• Phức tạp về thủ tục pháp lý: Doanh nghiệp cần hoàn thiện nhiều thủ tục như giấy phép xây dựng, báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC,… đòi hỏi thời gian và kiến thức pháp lý.
• Rủi ro phát sinh trong quá trình xây dựng: Doanh nghiệp có thể gặp phải các vấn đề không mong muốn như giá vật liệu tăng cao, tiến độ thi công chậm hoặc phát sinh thêm chi phí ngoài dự kiến.
• Tính thanh khoản thấp: Khi không còn nhu cầu sử dụng, việc chuyển nhượng hoặc thanh lý kho xưởng trên đất thuê có thể mất nhiều thời gian và gặp khó khăn trong đàm phán.

Trường hợp được phép cho thuê đất làm kho xưởng

Theo Luật Đất đai 2024, quyền có được cho thuê lại đất làm kho xưởng sẽ phụ thuộc vào loại hình sử dụng đất. Cụ thể:

Loại đất sử dụng	Được phép cho thuê lại	Ghi chú
Đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất	Không có quyền cho thuê	Khoản 2 Điều 32
Đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất	Có quyền cho thuê lại	Điểm c Khoản 1 Điều 33
Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê	Có quyền cho thuê lại	Điểm c Khoản 1 Điều 33
Đất do Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm	Chỉ được cho thuê quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng.	Điểm e Khoản 1 Điều 34

Điều kiện pháp lý cho thuê đất làm kho xưởng

Để việc thuê đất làm kho xưởng được thực hiện đúng quy định và đảm bảo quyền lợi pháp lý, cả bên thuê và bên cho thuê cần đáp ứng các điều kiện cụ thể như sau:

• Đối với đất: Đất cho thuê phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp với mục đích sử dụng cụ thể là đất công nghiệp hoặc sản xuất kinh doanh (SKK, SKN), không có tranh chấp, không bị kê biên và phù hợp với quy hoạch chung của khu vực.
• Đối với bên cho thuê (Chủ đầu tư KCN): Bên cho thuê là doanh nghiệp hợp pháp, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, đã đầu tư hạ tầng cơ bản và tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường và PCCC.
• Đối với bên thuê (Doanh nghiệp): Bên thuê phải là một pháp nhân hợp lệ, có dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch của KCN,chứng minh được năng lực tài chính và cam kết tuân thủ pháp luật trong xây dựng và vận hành kho xưởng.

Giá cho thuê đất làm kho xưởng hiện nay

Giá cho thuê đất làm xưởng thường được tính theo USD/m² cho toàn bộ kỳ hạn thuê 30 - 50 năm tại KCN hoặc VNĐ/m²/tháng đối với các khu vực quy mô nhỏ lẻ, ngoài KCN, thời hạn thuê linh hoạt.

Tùy vào vị trí địa lý, thời hạn thuê và hạ tầng khu vực, giá cho thuê đất làm kho xưởng có thể dao động đáng kể. Dưới đây là mức giá tham khảo cho một số khu vực:

• Khu vực miền Nam: Khoảng 189 USD/m2/chu kỳ thuê (~ 4.600.000 VNĐ/m2).
• Khu vực miền Bắc: Khoảng 131 USD/m2/chu kỳ thuê (~ 3.000.000 VNĐ/m2).
• Khu vực miền Trung: Khoảng 38 - 50 USD/m2/chu kỳ thuê (~1.000.000 - 1.500.000 VNĐ/m2).

Các câu hỏi thường gặp về cho thuê đất làm kho xưởng

Dưới đây là giải đáp cho các câu hỏi thường gặp nhằm giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc lập kế hoạch đầu tư:

Câu 1: Thời hạn thuê đất tối đa trong KCN là bao lâu?

Theo Luật Đất đai 2024, thời hạn thuê đất trong KCN phụ thuộc vào thời gian hoạt động của dự án đầu tư. Cụ thể:

• Tối đa 50 năm đối với phần lớn các dự án thông thường.
• Tối đa 70 năm nếu dự án thuộc vùng kinh tế khó khăn hoặc có thời gian thu hồi vốn dài.

Doanh nghiệp có thể xin gia hạn thời gian thuê nếu đáp ứng các điều kiện pháp lý, nhưng tổng thời gian thuê không vượt quá giới hạn nêu trên.

Câu 2: Khi hết thời hạn thuê đất, tài sản trên đất sẽ xử lý thế nào?

Trong trường hợp không tiếp tục thuê hoặc hợp đồng không được gia hạn, tài sản gắn liền với đất như nhà xưởng, công trình,... được xử lý như sau:

• Người thuê có thời hạn 24 tháng để tháo dỡ hoặc di dời tài sản.
• Nếu không xử lý đúng hạn, Nhà nước có quyền thu hồi đất và tài sản mà không bồi thường.
• Trong trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng, việc xử lý tài sản sẽ được thực hiện theo nội dung thỏa thuận giữa các bên.

Câu 3: Có thể xây dựng bao nhiêu % diện tích đất thuê?

Theo QCVN 01:2021/BXD và các quy định liên quan, mật độ xây dựng tối đa được quy định là 70% đối với các lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng trong KCN. Phần còn lại được dành cho cây xanh, đường nội bộ, sân bãi và các công trình phụ trợ khác.

Quy định này nhằm đảm bảo môi trường làm việc an toàn, thông thoáng, đủ ánh sáng và gió tự nhiên, đồng thời hỗ trợ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, PCCC và bảo vệ môi trường hoạt động hiệu quả.

Thị trường cho thuê đất làm kho xưởng mang lại nhiều lợi ích đáng kể, giúp doanh nghiệp chủ động trong khâu thiết kế và tối ưu hóa không gian. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng về chi phí đầu tư ban đầu, thời gian triển khai và thủ tục pháp lý trước khi đưa ra quyết định ký kết hợp đồng.

Để tìm hiểu chi tiết về vị trí, quy hoạch, tiềm năng các khu đất công nghiệp cho thuê tại KCN Du Long, bạn có thể truy cập website dulongip.vn để cập nhật những thông tin mới nhất!