Chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp 2025: Thủ tục, hồ sơ & lệ phí

Trong bối cảnh các doanh nghiệp đang đẩy mạnh hoạt động sản xuất và mở rộng mặt bằng, chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp ngày càng trở thành lựa chọn được nhiều nhà đầu tư và đơn vị kinh doanh quan tâm. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn những thông tin cơ bản về điều kiện, hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng, giúp bạn giao dịch đúng pháp luật, tối ưu hiệu quả sử dụng đất và hạn chế rủi ro phát sinh. Cùng theo dõi ngay nhé!

1. Đất khu công nghiệp có được chuyển nhượng không?

Theo Luật Đất đai 2024, đất khu công nghiệp có thể chuyển nhượng phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất, cụ thể được chia theo từng trường hợp như sau:

Hình thức sử dụng đất	Có được chuyển nhượng không	Ghi chú
Đất thuê trả tiền hàng năm	Không	Khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024
Đất thuê trả tiền một lần	Có	Khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai 2024
Đất Nhà nước giao có thu tiền	Có	Điều 33 Luật Đất đai 2024
Đất Nhà nước giao không thu tiền	Không	Khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024

1 - Đất thuê trả tiền hàng năm: Doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp theo hình thức trả tiền thuê hằng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng có thể chuyển nhượng tài sản đã đầu tư trên đất nếu đáp ứng điều kiện theo luật định.

Theo Khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm để kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp được quyền chuyển sang hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Việc chuyển đổi này có thể áp dụng cho toàn bộ hoặc một phần diện tích đất kinh doanh.

2 - Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: ​Đối với trường hợp này, doanh nghiệp có quyền chuyển nhượng đất cùng với tài sản đã xây dựng trên đất cho bên khác, theo Khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai 2024.

3 - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất: Theo Điều 33 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

4 - Đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất: Trường hợp này không được phép chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất, theo Khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024.

2. Điều kiện chuyển nhượng đất khu công nghiệp

Để giao dịch chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp diễn ra thuận lợi và tuân thủ pháp luật, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng các điều kiện cụ thể như sau:

2.1. Đối với bên chuyển nhượng

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện quyền chuyển nhượng, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp lệ.
• Thửa đất không đang bị tranh chấp, kê biên hoặc áp dụng các biện pháp cưỡng chế.
• Vẫn trong thời hạn sử dụng đất được Nhà nước công nhận.
• Không thuộc diện bị giới hạn quyền chuyển nhượng do quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

2.2. Đối với bên nhận chuyển nhượng

Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, bên nhận chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện sau để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả:​

• Mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Hợp đồng chuyển nhượng cần được lập thành văn bản và tiến hành công chứng hoặc chứng thực tại đơn vị có thẩm quyền.
• Không thuộc các trường hợp bị hạn chế quyền nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hiện hành.
• Có đủ năng lực tài chính để tổ chức và triển khai hoạt động đầu tư trên phần diện tích đất được nhận chuyển nhượng.
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan như: thuế, lệ phí và các khoản chi phí khác (nếu có) theo đúng quy định.

3. Quyền và nghĩa vụ các bên

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền thuê lại đất trong khu công nghiệp, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần tuân thủ các quyền và nghĩa vụ cơ bản dưới đây:

3.1. Đối với bên chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng là tổ chức hoặc cá nhân đang sở hữu quyền thuê đất và muốn chuyển lại quyền này cho đơn vị khác. Bên chuyển nhượng có những quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:

• Quyền bên chuyển nhượng:

• Có quyền nhận đủ số tiền chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận được ký kết trong hợp đồng.
• Được chấm dứt nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước sau khi quá trình chuyển nhượng hoàn tất hợp pháp.
• Có thể yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán đúng hạn và đúng số tiền đã cam kết.

• Nghĩa vụ bên chuyển nhượng:

• Cung cấp hợp đồng thuê đất và các tài liệu pháp lý liên quan đến quyền thuê.
• Hợp tác trong việc hoàn tất các thủ tục pháp lý chuyển quyền tại cơ quan chức năng.
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh, bao gồm thuế chuyển nhượng hoặc các chi phí liên quan khác.
• Bồi thường hoặc chịu trách nhiệm pháp lý nếu vi phạm các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng.

3.2. Đối với bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng là bên tiếp nhận quyền thuê đất từ bên chuyển nhượng để tiếp tục sử dụng cho hoạt động sản xuất, đầu tư hoặc kinh doanh. Để giao dịch hợp pháp và đảm bảo quyền lợi, bên nhận chuyển nhượng có các quyền và nghĩa vụ như sau:

• Quyền bên nhận chuyển nhượng:

• Tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại trong hợp đồng thuê đã được chuyển giao.
• Được kế thừa các quyền liên quan đến tài sản, chi phí đầu tư hợp pháp đã thực hiện trước đó, nếu có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng.
• Nhận đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền thuê đất từ bên chuyển nhượng.

• Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng:

• Thanh toán giá trị chuyển nhượng đúng theo thời hạn và phương thức đã thống nhất.
• Thực hiện đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính sau khi nhận quyền thuê đất.
• Chịu trách nhiệm pháp lý nếu gây thiệt hại trong quá trình sử dụng đất hoặc vi phạm điều khoản hợp đồng.

4. Hồ sơ chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ là điều kiện bắt buộc để quá trình chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp diễn ra thuận lợi và hợp pháp. Dưới đây là những giấy tờ cơ bản mà mỗi bên cần chuẩn bị, theo Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

Hồ sơ bên chuyển nhượng gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng thuê đất đã ký với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Văn bản đồng ý cho chuyển nhượng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (tùy từng trường hợp).
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng.
• Bản vẽ quy hoạch mặt bằng xây dựng nhà xưởng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
• Giấy ủy quyền (nếu việc nộp hồ sơ và làm thủ tục do đơn vị khác thực hiện).

Hồ sơ bên nhận chuyển nhượng gồm:

• Giấy phép đăng ký đầu tư (IRC) đã được cấp.
• Biên lai nộp các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đến chuyển nhượng.
• Tài liệu chứng minh năng lực tài chính (như báo cáo tài chính, xác nhận vốn) nếu bên nhận có nhu cầu tiếp nhận cả tài sản trên đất.

5. Thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền thuê đất trong KCN, doanh nghiệp cần lưu ý rằng quá trình này thường có sự tham gia của ba bên: chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng và đơn vị quản lý hạ tầng khu công nghiệp. Dưới đây là các bước cơ bản trong thủ tục chuyển nhượng:

• Bước 1: Bên chuyển nhượng chuẩn bị và nộp đầy đủ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất đang được sử dụng.
• Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ. Nếu phát hiện thiếu sót hoặc sai lệch, người nộp sẽ được yêu cầu hoàn thiện hồ sơ.
• Bước 3: Khi hồ sơ đã hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có).
• Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin thay đổi vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bước 5: Thực hiện điều chỉnh hồ sơ địa chính và cập nhật thông tin mới vào hệ thống quản lý đất đai.
• Bước 6: Trả kết quả giải quyết thủ tục cho người sử dụng đất. Nếu hồ sơ được nộp tại cấp xã, kết quả sẽ được chuyển về UBND xã để bàn giao cho người nhận.

6. Thời gian và lệ phí chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp

6.1. Thời gian chuyển nhượng

Theo Điểm d Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc sang tên quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp sẽ được cơ quan có thẩm quyền xử lý trong vòng tối đa 10 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thời hạn này không bao gồm ngày nghỉ lễ, ngày cuối tuần hoặc thời gian bổ sung hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Nếu hồ sơ phát sinh vấn đề liên quan đến pháp lý, thời gian xử lý có thể kéo dài hơn tùy vào mức độ vi phạm.

6.2. Lệ phí chuyển nhượng

Tính đến tháng 4/2025, lệ phí chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp có thể dao động từ khoảng 3 triệu đồng - 15 triệu đồng/hồ sơ, tùy theo từng địa phương và diện tích chuyển nhượng, cộng lệ phí trước bạ và một số khoản phí hành chính khác. Dưới đây là một số loại lệ phí phổ biến:

• Lệ phí trước bạ: Tính bằng giá lệ phí trước bạ × 0,5%.
• Phí đo đạc, bản đồ địa chính: Tối đa 1.500 đồng/m².
• Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Tối đa 7.500.000 đồng/hồ sơ.
• Chi phí tra cứu và sử dụng hồ sơ đất đai: Không vượt quá 300.000 đồng/hồ sơ.
• Lệ phí cấp giấy phép sử dụng đất: Tối đa 100.000 đồng/giấy (hoặc 50.000 đồng/lần nếu cấp lại).
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân (không bao gồm tài sản trên đất): Tối đa 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới, tối đa 20.000 đồng/lần đối với cấp lại.
• Lệ phí thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi thông tin quyền sử dụng đất: Không quá 28.000 đồng/lần.
• Phí cung cấp bản trích lục từ dữ liệu địa chính (bao gồm bản đồ, văn bản hoặc hồ sơ liên quan): Tối đa 15.000 đồng/lần.

7. Lưu ý khi chuyển nhượng đất khu công nghiệp

Để đảm bảo quá trình chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp diễn ra suôn sẻ, đúng pháp luật và tránh rủi ro tài chính, doanh nghiệp cần lưu ý các yếu tố pháp lý và thực tiễn dưới đây trước khi tiến hành giao dịch:

• Kiểm tra tính pháp lý của lô đất: Đảm bảo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn hiệu lực, đúng mục đích sử dụng đã đăng ký và không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc vi phạm quy hoạch.
• Xác minh chủ đầu tư hạ tầng KCN: Doanh nghiệp nên kiểm tra thông tin pháp lý của đơn vị phát triển hạ tầng thông qua các cơ quan quản lý cấp tỉnh hoặc hệ thống đăng ký doanh nghiệp quốc gia để đảm bảo tính minh bạch.
• Kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng: Nội dung hợp đồng cần ghi rõ diện tích, giá trị chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của hai bên, phương thức thanh toán. Hợp đồng nên có sự tham gia của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để hạn chế tối đa sai sót.
• Kiểm tra nghĩa vụ tài chính: Đảm bảo chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bàn giao hạ tầng đúng cam kết và tìm hiểu kỹ các khoản phí mà doanh nghiệp phải đóng sau khi nhận chuyển nhượng như phí duy trì hạ tầng, phí quản lý,...
• Thực hiện thủ tục chuyển nhượng đúng quy trình: Nộp hồ sơ tại Ban quản lý khu công nghiệp hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để xin chấp thuận, sau đó mới tiến hành công chứng hợp đồng và hoàn tất các nghĩa vụ liên quan.

Tóm lại, chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp là một hình thức đầu tư có tiềm năng, nhưng cần chuẩn bị kỹ càng về pháp lý và tài chính. Nắm chắc quy trình và các yếu tố cần lưu ý sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình giao dịch và khai thác sử dụng đất hiệu quả.

Nếu bạn đang quan tâm đến chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp hoặc cần hỗ trợ về pháp lý, hồ sơ, thủ tục, truy cập ngay website https://dulongip.vn để cập nhật các hướng dẫn mới nhất nhé.