[Giải đáp] Đất khu công nghiệp có phải đấu giá không?

Việc đất khu công nghiệp có phải đấu giá không phụ thuộc vào hình thức giao đất, cho thuê đất và mục đích sử dụng cụ thể. Bài viết này sẽ giúp bạn làm rõ khi nào phải đấu giá, khi nào được miễn và cần lưu ý gì khi tham gia.

Đất khu công nghiệp có phải đấu giá không?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, có 2 trường hợp phải đấu giá đất khu công nghiệp và 4 trường hợp không phải đấu giá, cụ thể như sau:

Trường hợp phải đấu giá

Theo Điều 125 Luật Đất đai 2024, đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Hình thức này được áp dụng đối với các dự án đầu tư mang tính thương mại, có khả năng sinh lợi, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh.

Trường hợp không cần đấu giá

Một số trường hợp đặc biệt theo Điều 126 và Điều 124 Luật Đất đai 2024, việc giao đất, cho thuê đất không phải qua đấu giá, bao gồm:

• Dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu: Nếu doanh nghiệp trúng thầu dự án đầu tư (trên cơ sở năng lực, kinh nghiệm, phương án thực hiện), thì sẽ được giao đất hoặc cho thuê đất mà không cần đấu giá, theo Điều 126 Luật Đất đai 2024.
• Đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng: Áp dụng cho các mục tiêu công cộng hoặc phi thương mại như xây dựng hạ tầng xã hội, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp công lập không nhằm mục đích thương mại,...
• Thuê lại đất từ chủ đầu tư khu công nghiệp: Đây là giao dịch dân sự giữa doanh nghiệp thuê đất và chủ đầu tư hạ tầng KCN, không phải là quan hệ giữa doanh nghiệp và Nhà nước nên không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Các trường hợp khác: Bao gồm những trường hợp phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh, hỗ trợ khởi nghiệp hoặc thu hút đầu tư đặc thù được quy định cụ thể tại Điều 124 Luật Đất đai 2024 như dự án KCN công nghệ cao, xây dựng nhà ở cho công nhân trong KCN,...

Những lưu ý khi tham gia đấu giá đất khu công nghiệp

Tham gia đấu giá đất khu công nghiệp là một quá trình đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, tài chính và chiến lược đầu tư. Doanh nghiệp cần nắm rõ quy trình và những điều kiện kèm theo để tránh sai sót, mất cơ hội hoặc gặp rủi ro về sau.

Theo dõi thông báo công khai từ cơ quan có thẩm quyền

Thông tin về các đợt đấu giá đất khu công nghiệp thường được công bố trên cổng thông tin điện tử của tỉnh/thành phố, Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc trên báo chí địa phương. Doanh nghiệp cần chủ động theo dõi lịch phát hành hồ sơ, thời gian nộp tiền đặt trước và ngày tổ chức đấu giá để không bỏ lỡ cơ hội phù hợp.

Hồ sơ đăng ký phải đầy đủ và đúng quy định

Để đảm bảo hồ sơ đầy đủ và hợp lệ khi tham gia đấu giá đất trong khu công nghiệp, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp FDI hoặc liên doanh, cần chuẩn bị kỹ càng theo các yêu cầu pháp lý về đăng ký đầu tư, nộp tiền đặt trước và cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ, tiêu chuẩn kỹ thuật và bảo vệ môi trường theo quy định.

Các giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn đăng ký tham gia đấu giá theo mẫu Ban Tổ chức
• Giấy tờ pháp lý của tổ chức/cá nhân
• Chứng từ nộp tiền đặt trước (thường tối thiểu 20% giá khởi điểm theo Khoản 3 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP)
• Cam kết thực hiện dự án đầu tư (nếu có)

Tìm hiểu kỹ điều kiện tham gia và nghĩa vụ sau đấu giá

Mỗi địa phương có thể áp dụng các tiêu chí riêng như năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án quy mô tương đương. Trước khi tham gia đấu giá, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ điều kiện của từng địa phương để tránh bị loại ngay từ vòng hồ sơ.

Sau khi trúng đấu giá, doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ sau:

• Ký hợp đồng thuê đất hoặc giao đất trong thời hạn quy định (thường từ 5 - 15 ngày kể từ ngày công bố kết quả).
• Nộp đủ tiền trúng đấu giá theo thông báo của cơ quan thuế, bao gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần/nhiều lần.
• Triển khai dự án đúng cam kết, thực hiện đúng tiến độ, quy mô, mục tiêu sử dụng đất, đồng thời tuân thủ các quy định về xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy, và nghĩa vụ bảo lãnh/ký quỹ (nếu có).

Đánh giá khả năng tài chính trước khi đặt giá

Một sai lầm phổ biến của nhà đầu tư là chỉ tập trung vào giá khởi điểm, trong khi giá trúng thực tế có thể cao hơn nhiều lần và chưa bao gồm các chi phí phát sinh sau đấu giá. Do đó, trước khi quyết định đặt giá, doanh nghiệp cần tính toán tổng chi phí đầu tư, khả năng vận hành, thời gian hoàn vốn để đưa ra mức đấu giá phù hợp với năng lực thực tế.

Cẩn trọng với đấu giá lại hoặc đấu giá không thành

Trên thực tế, nhiều khu công nghiệp từng phải tổ chức 2 - 3 phiên đấu giá cho cùng một lô đất do không tìm được nhà đầu tư đủ điều kiện hoặc không có ai tham gia. Vì vậy, khi có ý định tham gia các phiên đấu giá từng không thành công trước đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ nguyên nhân, đánh giá lại các rủi ro có thể xảy ra, đồng thời cân nhắc thời gian, cơ hội và chi phí bỏ ra so với việc lựa chọn các quỹ đất khác phù hợp hơn.

Vậy, đất khu công nghiệp có phải đấu giá không? Câu trả lời là có thể có, có thể không, tùy vào hình thức giao đất, loại hình dự án và cách thức lựa chọn nhà đầu tư. Truy cập https://dulongip.vn để biết thêm thông tin và cập nhật các chính sách liên quan đến đất khu công nghiệp.