5 điều cần biết về thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp

Thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp là giải pháp tối ưu cho nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất, chế biến hoặc cần không gian lưu trữ lớn. Việc thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp (KCN) thường được các doanh nghiệp lựa chọn vì những lợi ích như cơ sở hạ tầng tốt, dịch vụ hỗ trợ và vị trí thuận tiện. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn những lợi ích cụ thể, điều kiện và giá thuê nhà xưởng hiện nay.

Lợi ích thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp

Thuê nhà xưởng trong KCN đang trở thành lựa chọn của nhiều doanh nghiệp thay vì đầu tư xây dựng nhà xưởng riêng, mang đến những lợi thế vượt trội về hạ tầng, pháp lý và vận hành cho doanh nghiệp.

Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu

Việc thuê lại nhà xưởng trong khu công nghiệp giúp doanh nghiệp tránh khoản đầu tư lớn ban đầu, giảm thiểu rủi ro tài chính và dễ dàng quản lý ngân sách:

• Không cần vốn lớn xây dựng: Doanh nghiệp không phải đầu tư vào việc thiết kế, xin giấy phép và thi công, từ đó tránh được áp lực tài chính lớn ban đầu.
• Giảm thiểu rủi ro phát sinh: Doanh nghiệp có thể tránh được rủi ro về chi phí trong quá trình xây dựng như trượt giá vật liệu, chậm tiến độ hay phát sinh sửa chữa.
• Dễ dàng kiểm soát ngân sách: Chi phí thuê được xác định rõ ràng theo tháng, quý hoặc năm, giúp doanh nghiệp dễ dàng lập kế hoạch tài chính và kiểm soát dòng tiền hiệu quả.

Rút ngắn thời gian triển khai

Thay vì mất nhiều thời gian để xây dựng nhà xưởng từ đầu, doanh nghiệp có thể nhanh chóng đi vào hoạt động khi thuê nhà xưởng có sẵn:

• Vào hoạt động ngay: Các nhà xưởng xây sẵn đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, doanh nghiệp chỉ cần hoàn tất các thủ tục thuê, lắp đặt máy móc thiết bị để bắt đầu hoạt động sản xuất.
• Không mất thời gian xây dựng: Thuê nhà xưởng giúp doanh nghiệp nắm bắt cơ hội thị trường nhanh chóng, tránh được rủi ro trong quá trình thi công và xin cấp phép.

Cơ sở hạ tầng và dịch vụ đồng bộ, sẵn có

Khi thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp, doanh nghiệp được thừa hưởng hệ thống hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ đã được chuẩn hóa và vận hành chuyên nghiệp:

• Hạ tầng hoàn chỉnh: Bao gồm điện, nước, xử lý nước thải, viễn thông, PCCC, đường giao thông nội khu,... giúp tiết kiệm thời gian xin cấp phép và thi công.
• Dịch vụ hỗ trợ: Các KCN thường cung cấp nhiều dịch vụ hỗ trợ thiết yếu như an ninh 24/7, bảo trì, sửa chữa, vệ sinh, thủ tục hải quan, ngân hàng, pháp lý,...
• Môi trường sản xuất chuyên nghiệp: Môi trường làm việc trong KCN tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối, hợp tác và phát triển chuỗi cung ứng giữa các doanh nghiệp.

Hạn chế rủi ro pháp lý và quản lý xây dựng

Lựa chọn thuê nhà xưởng sẽ giúp các doanh nghiệp giảm thiểu đáng kể các rủi ro về mặt pháp lý và gánh nặng quản lý xây dựng:

• Thủ tục thuê nhanh gọn: Doanh nghiệp sẽ không phải tốn thời gian và công sức cho việc xin cấp phép xây dựng, hoàn công hay các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Tránh các rắc rối về đất đai: Doanh nghiệp không cần lo lắng về các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, quy hoạch, giải tỏa đền bù (nếu có).

Tính linh hoạt cao

Việc thuê nhà xưởng mang lại tính linh hoạt vượt trội, giúp doanh nghiệp dễ dàng thích ứng với những thay đổi của thị trường và nhu cầu sản xuất:

• Dễ dàng thay đổi quy mô: Doanh nghiệp có thể thuê thêm, trả lại một phần diện tích hoặc chuyển sang một nhà xưởng khác có quy mô phù hợp hơn mà không gặp nhiều khó khăn.
• Giảm thiểu rủi ro khi thay đổi chiến lược: Trong trường hợp thị trường biến động hoặc doanh nghiệp cần thay đổi ngành nghề, việc thuê xưởng cho phép linh hoạt hơn trong việc chuyển đổi hoặc thanh lý tài sản so với khi thuê đất.

Điều kiện cho thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp

Để đảm bảo hoạt động thuê và cho thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp được diễn ra đúng quy định pháp luật, minh bạch và an toàn, các bên liên quan cần đáp ứng những điều kiện cụ thể dưới đây:

Điều kiện đối với nhà xưởng cho thuê

Nhà xưởng được đưa vào cho thuê cần phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý, kỹ thuật và quy hoạch như sau:

1 - Có đầy đủ giấy tờ pháp lý: Nhà xưởng cần có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy phép xây dựng, Báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc Kế hoạch bảo vệ môi trường đã được phê duyệt và Giấy chứng nhận thẩm duyệt, nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy (PCCC).

2 - Không có tranh chấp, kê biên: Nhà xưởng không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước. Nếu nhà xưởng đang thế chấp, cần có văn bản chấp thuận cho thuê từ bên nhận thế chấp.

3 - Chất lượng và hạ tầng đảm bảo: Công trình nhà xưởng phải đạt chuẩn xây dựng, hoàn thiện tiến độ theo dự án được phê duyệt và đảm bảo khả năng kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung của khu công nghiệp như điện, nước sạch, mạng lưới giao thông,...

4 - Phù hợp quy hoạch và mục đích sử dụng: Việc sử dụng của nhà xưởng phải phù hợp với quy hoạch tổng thể và danh mục ngành nghề được phép đầu tư tại khu vực đó.

Điều kiện đối với bên cho thuê

Tùy thuộc vào tư cách pháp lý, bên cho thuê có thể là chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoặc các doanh nghiệp cho thuê lại. Dù là đối tượng nào, cũng cần đáp ứng những điều kiện sau:

1 - Đối với chủ đầu tư cơ sở hạ tầng KCN: Đơn vị cho thuê phải có năng lực pháp luật, hành vi dân sự và đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai và công trình nhà xưởng. Đồng thời, đơn vị cho thuê phải tuân thủ các quy định về đầu tư, kinh doanh bất động sản trong khu công nghiệp.

2 - Đối với doanh nghiệp cho thuê lại nhà xưởng

• Theo Điều 475 Luật Dân sự 2015, doanh nghiệp có quyền cho thuê lại nhà, công trình xây dựng nếu có văn bản chấp thuận của chủ đầu tư khu công nghiệp.
• Doanh nghiệp phải đăng ký bổ sung ngành nghề "kinh doanh bất động sản" (cho thuê nhà xưởng, kho bãi) theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản.
• Nhà xưởng cho thuê chỉ được cho thuê lại phần diện tích không sử dụng hết.
• Nhà xưởng cho thuê cần phải đáp ứng các điều kiện về giấy tờ pháp lý, chất lượng, không tranh chấp...
• Hợp đồng thuê lại cần phân rõ trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên thuê về các vấn đề như xử lý nước thải, thu gom chất thải, phí tu sửa hạ tầng,...

Điều kiện với bên thuê nhà xưởng

Để có thể ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp, doanh nghiệp thuê cũng cần đáp ứng các điều kiện pháp lý và năng lực hoạt động sau:

• Là pháp nhân hợp pháp: Doanh nghiệp phải được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp).
• Ngành nghề kinh doanh phù hợp: Ngành nghề phải thuộc danh mục được phép hoạt động tại KCN, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của khu vực.
• Dự án đầu tư:
  • Với doanh nghiệp FDI: Doanh nghiệp phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được cấp bởi Ban Quản lý Khu kinh tế/Khu công nghiệp/Sở Kế hoạch và Đầu tư, trong đó có mục tiêu dự án là sản xuất kinh doanh tại KCN.
  • Với doanh nghiệp trong nước (DDI): Doanh nghiệp cần có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và dự án sản xuất kinh doanh phù hợp.
• Năng lực tài chính: Bên thuê cần đảm bảo khả năng thanh toán tiền thuê và các chi phí liên quan theo hợp đồng.
• Hoạt động đúng mục đích: Bên thuê phải sử dụng nhà xưởng đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê.

Thủ tục cho thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp

Thủ tục cho thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp bao gồm một chuỗi các bước pháp lý quan trọng, đòi hỏi cả bên cho thuê và bên thuê cần nắm rõ để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp:

1 - Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ pháp lý

Bên thuê cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết để chứng minh tư cách pháp lý và năng lực đầu tư:

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (bản sao công chứng).
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với doanh nghiệp FDI, bản sao công chứng).
• Hộ chiếu hoặc Căn cước công dân của người đại diện pháp luật (bản sao công chứng).
• Điều lệ công ty (bản sao công chứng).
• Các tài liệu khác theo yêu cầu của bên cho thuê hoặc Ban Quản lý khu công nghiệp (nếu có).

2 - Bước 2: Thẩm định pháp lý và tình trạng xưởng.

Trước khi ký kết hợp đồng, bên thuê cần thực hiện bước kiểm tra pháp lý và hiện trạng nhà xưởng nhằm đảm bảo an toàn và đúng quy hoạch:

• Kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà xưởng: Nhà xưởng cần đảm bảo thuộc quy hoạch khu công nghiệp, không vướng tranh chấp hay bị kê biên.
• Khảo sát thực địa: Bên thuê trực tiếp kiểm tra tình trạng công trình và hệ thống hạ tầng như giao thông nội bộ, điện, nước, hệ thống PCCC, thoát nước và xử lý nước thải, môi trường xung quanh...

3 - Bước 3: Đàm phán và ký hợp đồng thuê

Đây là bước quan trọng nhằm thống nhất các điều khoản giữa hai bên, bao gồm:

• Thông tin pháp lý của bên thuê và bên cho thuê.
• Vị trí, diện tích, sơ đồ mặt bằng nhà xưởng.
• Thời hạn thuê, giá thuê, phương thức và thời điểm thanh toán.
• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
• Các điều khoản về sửa chữa, chuyển nhượng hợp đồng, gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
• Điều khoản xử lý tranh chấp (nếu có).

4 - Bước 4: Hoàn tất thủ tục và đi vào hoạt động

Sau khi ký kết hợp đồng, doanh nghiệp cần hoàn thiện các bước cuối cùng để có thể chính thức đưa nhà xưởng vào sử dụng:

• Thanh toán tiền đặt cọc và tiền thuê theo điều khoản hợp đồng.
• Xin cấp các loại giấy phép liên quan như giấy phép môi trường, giấy phép phòng cháy chữa cháy PCCC, giấy phép kinh doanh,...
• Tiến hành lắp đặt máy móc, trang thiết bị và bố trí nhà xưởng theo kế hoạch.
• Tuyển dụng nhân sự phù hợp để chuẩn bị cho hoạt động sản xuất – kinh doanh.
• Thông báo với Ban Quản lý khu công nghiệp về việc đi vào hoạt động (nếu thuộc diện phải thông báo hoặc đăng ký).

Giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp hiện nay

Giá thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp tại Việt Nam có sự khác biệt rõ rệt tùy theo vùng miền, vị trí cụ thể và các yếu tố liên quan đến cơ sở hạ tầng, chất lượng công trình. Theo Cushman & Wakefield đầu năm 2025, giá thuê trung bình của nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại Việt Nam được ghi nhận duy trì ở mức 4.8 USD/m²/tháng, không thay đổi với quý trước và tăng 2.13% so với cùng kỳ năm trước.

• Khu vực phía Bắc: Mức giá chào thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình đạt khoảng 5 USD/m²/tháng, tập trung ở các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam.
• Khu vực phía Nam: Mức giá trong khoảng 3.83 - 4.68 USD/m²/tháng, với mức tăng nhẹ từ 1 - 4%/năm. Các tỉnh nổi bật gồm Bình Dương, Đồng Nai, Long An.
• Các tỉnh giáp ranh, quỹ đất còn dồi dào: Giá thuê mềm, chỉ khoảng 2.5 - 3.5 USD/m²/tháng, tại các địa điểm Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang, Thái Bình.

Một số lưu ý khi thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp

Để đảm bảo quá trình thuê nhà xưởng diễn ra thuận lợi và tránh những rủi ro không đáng có, doanh nghiệp cần lưu ý một số yếu tố dưới đây:

• Đánh giá vị trí và kết nối: Doanh nghiệp nên ưu tiên nhà xưởng có vị trí gần cảng biển, sân bay, quốc lộ, cao tốc,... giúp tối ưu logistics, đồng thời tránh khu vực dễ ngập úng, kẹt xe hoặc đang trong diện quy hoạch treo, giải tỏa.
• So sánh giá thuê và chi phí phát sinh: Doanh nghiệp khảo sát và so sánh giá thuê với các khu vực lân cận và hỏi rõ các khoản phí khác như phí quản lý, bảo trì, điện nước, xử lý nước thải, an ninh,...
• Thời hạn thuê và điều kiện hợp đồng: Hợp đồng nên có thời hạn tối thiểu 3 - 5 năm để đảm bảo ổn định sản xuất. Doanh nghiệp cần xem xét điều kiện chấm dứt hợp đồng, trách nhiệm đền bù, điều kiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại,...
• Chính sách hỗ trợ và ưu đãi: Một số KCN có các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư như miễn/giảm thuế hoặc hỗ trợ tuyển dụng lao động. Doanh nghiệp cần tìm hiểu kỹ về các quy định liên quan đến phòng cháy chữa cháy, an ninh và quy trình kiểm tra định kỳ.
• Khảo sát thực tế: Trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp cần trực tiếp đến khảo sát nhà xưởng để kiểm tra điều kiện cơ sở vật chất, đảm bảo đúng cam kết trong hợp đồng.

Thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp là quyết định chiến lược quan trọng giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí đầu tư và hạn chế rủi ro pháp lý. Để thuê nhà xưởng thành công, doanh nghiệp cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện tài chính, kỹ thuật, nắm rõ quy trình thủ tục ký kết hợp đồng và đăng ký với cơ quan chức năng.

Truy cập https://dulongip.vn để biết thêm thông tin và cập nhật các chính sách liên quan đến đất khu công nghiệp.