Cập nhật quy định và điều kiện cho thuê nhà xưởng 

Việc cho thuê nhà xưởng cần tuân thủ các quy định, điều kiện về pháp lý bất động sản, điều kiện an toàn và nghĩa vụ thuế. Bài viết dưới đây sẽ cập nhật chi tiết các điều kiện cho thuê nhà xưởng, hồ sơ cần chuẩn bị và những lưu ý quan trọng giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro pháp lý khi thuê và vận hành nhà xưởng.

Điều kiện cho thuê nhà xưởng

Điều kiện cho thuê nhà xưởng

Nhà xưởng là công trình xây dựng phục vụ mục đích công nghiệp và có thể được đưa vào kinh doanh dưới hình thức cho thuê hoặc cho thuê lại.  Để một giao dịch thuê xưởng được coi là hợp pháp, các bên liên quan phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:

Điều kiện đối với nhà xưởng

Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở và công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về quyền sở hữu, tình trạng pháp lý và công khai thông tin. Đối với nhà xưởng, bên cho thuê cần kiểm tra các nhóm điều kiện sau: 

• Tính hợp pháp: Nhà xưởng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nhà xưởng phải phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải xin phép; trường hợp được miễn cần có hồ sơ chứng minh.
• Điều kiện kỹ thuật và hạ tầng sản xuất: Nhà xưởng cần đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn kỹ thuật và khả năng chịu lực theo quy định xây dựng. Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) phù hợp với quy mô, công năng và thời điểm xây dựng, bao gồm hồ sơ thiết kế, nghiệm thu hoặc kiểm tra an toàn theo trường hợp áp dụng.

Nhà xưởng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sở hữu công trình (hoặc giấy tờ khác có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật đất đai)

Điều kiện đối với bên cho thuê (Chủ đầu tư)

Tùy thuộc vào tư cách pháp lý của đơn vị sở hữu nhà xưởng, điều kiện ràng buộc đối với bên cho thuê (chủ đầu tư) sẽ có sự khác biệt cần lưu ý:

• Đối với chủ đầu tư hạ tầng KCN: Để cho thuê, chủ đầu tư hạ tầng KCN phải có năng lực pháp luật đầy đủ, sở hữu các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình hợp lệ.
• Đối với các doanh nghiệp cho thuê lại nhà xưởng: Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê chỉ được cho thuê lại khi được bên cho thuê đồng ý hoặc hợp đồng có quy định cho phép. Tuy nhiên, cần lưu ý một số chi tiết sau:
  • Phải đăng ký thêm ngành Kinh doanh bất động sản (mã 6810) trong giấy phép kinh doanh.
  • Diện tích và phạm vi cho thuê lại không được vượt quá quyền sử dụng mà bên thuê nhận theo hợp đồng gốc.
  • Hợp đồng thuê lại cần phân rõ trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên thuê về các vấn đề như xử lý nước thải, thu gom chất thải, phí tu sửa hạ tầng,...

Doanh nghiệp cho thuê lại nhà xưởng phải đăng ký thêm ngành Kinh doanh bất động sản (mã 6810) trong giấy phép kinh doanh

Điều kiện đối với bên thuê nhà xưởng

Bên thuê nhà xưởng, từ doanh nghiệp nội địa đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), đều cần đáp ứng các tiêu chuẩn sau để được phép đi vào hoạt động sản xuất:

• Tư cách pháp nhân: Bên thuê phải có tư cách pháp lý phù hợp với hoạt động dự kiến triển khai.
• Hoạt động sản xuất phù hợp: Bên thuê phải có hoạt động sản xuất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, công năng nhà xưởng, quy hoạch của khu vực, ngành nghề tiếp nhận của KCN và khả năng cung cấp hạ tầng. 
• Năng lực tài chính: Bên thuê nhà xưởng phải có khả năng tài chính để trả tiền thuê, đặt cọc và chi trả các chi phí vận hành (điện, nước, vệ sinh) theo thỏa thuận.
• Tuân thủ quy định môi trường: Bên thuê nhà xưởng phải cam kết tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC), bảo vệ môi trường, và xử lý chất thải trong quá trình sản xuất.

Bên thuê nhà xưởng phải cam kết tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC)

Lưu ý: Nếu bên cho thuê không phải chủ sở hữu, cần kiểm tra hợp đồng gốc và văn bản cho phép cho thuê lại. Bên thuê chỉ được cho thuê lại nếu hợp đồng thuê ban đầu cho phép hoặc được bên cho thuê ban đầu đồng ý.

Hợp đồng cho thuê nhà xưởng

Một bản hợp đồng đảm bảo quyền lợi cho cả bên thuê và cho thuê cần mô tả rõ ràng các phần sau:

• Thông tin và thẩm quyền đại diện các bên: Đầu tiên, hợp đồng phải ghi đầy đủ chủ xưởng, người thuê, kèm theo mã số thuế và địa chỉ trụ sở chính xác để phục vụ thanh toán, xuất hóa đơn và thực hiện thủ tục liên quan.
• Mô tả chi tiết hiện trạng bàn giao: Hợp đồng cần ghi rõ diện tích đất, diện tích sàn, vị trí, ranh giới và phạm vi sử dụng. Tốt nhất là đính kèm sơ đồ mặt bằng và ảnh chụp thực tế trần, tường, sàn, điện nước lúc bàn giao.
• Chi phí và phương thức thanh toán rõ ràng: Hợp đồng cần làm rõ giá thuê tính theo đơn vị nào, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng hay chưa. Ngoài ra, cần quy định rõ bên nào sẽ trả tiền điện, nước, phí quản lý, phí xử lý nước thải, chất thải,...
• Trách nhiệm bảo trì và sửa chữa: Hợp đồng cần xác định rõ ràng nếu xảy ra các hư hỏng kết cấu lớn (như mái tôn bị dột, nứt tường chịu lực, lún nền xưởng do hao mòn tự nhiên,...) thì bên cho thuê chịu trách nhiệm sửa chữa. Ngược lại, những hư hỏng phát sinh do quá trình vận hành, lắp đặt máy móc của bên thuê thì bên thuê chịu chi phí khắc phục.
• Quyền hạn đối với tài sản trên đất: Hợp đồng cần quy định rõ phạm vi cải tạo, lắp đặt thiết bị và điều kiện phê duyệt trước khi thi công.
• Cơ chế chấm dứt hợp đồng: Nếu muốn dừng thuê trước hạn thì phải báo trước bao lâu, thời gian báo trước tối thiểu, mức đền bù ra sao và việc di dời máy móc sẽ được xử lý như thế nào.

>>> Tham khảo: 5 điều cần biết về thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp

Hợp đồng cho thuê nhà xưởng

Hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị khi thuê nhà xưởng

Việc chủ động chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ giúp cả hai bên rút ngắn thời gian đàm phán, nhanh chóng đưa nhà xưởng đi vào vận hành ổn định.

Về phía doanh nghiệp đi thuê

Tùy vào tình trạng hoạt động của mình, doanh nghiệp cần chuẩn bị:

• Đối với doanh nghiệp đăng ký mới: Cần chuẩn bị hồ sơ để đăng ký mới hoàn toàn, bao gồm: 

• Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp
• Điều lệ công ty, danh sách thành viên/cổ đông và bản sao giấy tờ định danh (CCCD/Hộ chiếu) của người đại diện pháp luật. 
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc hồ sơ điều chỉnh dự án nếu thuộc trường hợp áp dụng

• Đối với doanh nghiệp đăng ký ngành nghề bổ sung: Ngoài các giấy tờ pháp lý cũ, doanh nghiệp cần chuẩn bị biên bản họp và quyết định về việc thay đổi địa điểm kinh doanh hoặc bổ sung ngành nghề sản xuất phù hợp với nhà xưởng mới thuê.

Giấy đề nghị thành lập doanh nghiệp

Về phía đơn vị cho thuê

Để chứng minh tính pháp lý của tài sản và quyền cho thuê, bên cho thuê cần cung cấp:

• Giấy chứng nhận, quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê hoặc thuê lại đất
• Hồ sơ sở hữu, quản lý đối với đất hoặc quyền cho thuê lại 
• Giấy phép xây dựng và hoàn công nhằm chứng minh xưởng được xây đúng luật, đúng thiết kế.
• Hồ sơ thiết kế, nghiệm thu, kiểm tra PCCC, phương án theo trường hợp 
• Giấy phép kinh doanh có đăng ký mã ngành kinh doanh bất động sản để có thể xuất hóa đơn tài chính hợp lệ cho bên thuê.

Giấy phép xây dựng và hoàn công

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là tổng hợp giải đáp chi tiết cho những câu hỏi thường gặp liên quan đến hoạt động thuê và cho thuê nhà xưởng hiện nay: 

Cá nhân cho thuê nhà xưởng có cần phải đăng ký kinh doanh không? 

Trả lời: Không nhất thiết. Nếu hoạt động thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, cá nhân có thể thực hiện theo cơ chế dành cho cá nhân nhưng vẫn phải kê khai, nộp thuế và sử dụng hóa đơn theo ngưỡng doanh thu đang áp dụng. Trường hợp hoạt động có quy mô lớn hoặc không thuộc diện ngoại lệ, cá nhân cần thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc tổ chức kinh doanh phù hợp. 

Có nên thuê nhà xưởng xây trên đất nông nghiệp không?

Trả lời: Không nên, nếu khi đất chưa được chuyển sang mục đích sử dụng phù hợp. Việc sử dụng đất sai mục đích có thể dẫn đến xử phạt, yêu cầu khắc phục hiện trạng và gây khó khăn khi thực hiện thủ tục xây dựng, môi trường hoặc PCCC. Trước khi thuê, cần kiểm tra loại đất trên Giấy chứng nhận, quyết định cho phép chuyển mục đích và hồ sơ pháp lý của công trình. 

Bên thuê hay bên cho thuê sẽ chịu trách nhiệm bảo dưỡng nhà xưởng? 

Trả lời: Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa lớn nhà xưởng để đảm bảo công trình hoạt động bình thường, trừ khi có thỏa thuận khác. Bên thuê chỉ chịu trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng do lỗi của mình gây ra hoặc bảo dưỡng định kỳ nhỏ trong quá trình sử dụng.

Bên cho thuê có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa lớn nhà xưởng

Việc nắm rõ các quy định, điều kiện cho thuê nhà xưởng mới nhất 2026 giúp các doanh nghiệp tối ưu hóa quy trình thủ tục pháp lý và bảo vệ tối đa dòng tiền đầu tư sản xuất. Doanh nghiệp lưu ý cần ưu tiên kiểm tra kỹ tính pháp lý của nhà xưởng, năng lực của đối tác cũng như thiết lập một bản hợp đồng chặt chẽ ngay từ đầu.

Nếu doanh nghiệp của bạn đang tìm kiếm giải pháp thuê nhà xưởng đạt chuẩn chất lượng, có hồ sơ pháp lý phù hợp và hỗ trợ các thủ tục đầu tư, truy cập website https://dulongip.vn/ để tìm hiểu thêm các thông tin hữu ích!