KCN Mỹ Phước 3 Bến Cát Bình Dương: Quy hoạch, hạ tầng & giá thuê 2026

KCN Mỹ Phước 3 là khu công nghiệp do Becamex IDC đầu tư tại khu vực Bến Cát, tỉnh Bình Dương trước đây, được thành lập năm 2006. Khu công nghiệp có tổng diện tích 984,64 ha, phát triển theo mô hình kết hợp sản xuất công nghiệp với hạ tầng dịch vụ và đô thị.

Bài viết dưới đây cung cấp thông tin về vị trí, quy hoạch, hạ tầng, ngành nghề thu hút đầu tư, tình hình hoạt động và giá thuê KCN Mỹ Phước 3 năm 2026, giúp doanh nghiệp có cơ sở đánh giá trước khi lựa chọn địa điểm sản xuất.

Thông tin	Nội dung
Tên	KCN Mỹ Phước 3
Năm thành lập	2006
Chủ đầu tư	Becamex IDC
Tổng diện tích	984,64 ha
Địa chỉ hiện hành	Phường Thới Hòa và phường Chánh Phú Hòa, TP.HCM
Địa chỉ trước sáp nhập	Khu vực Bến Cát, tỉnh Bình Dương
Thời hạn hoạt động	Đến ngày 31/8/2056
Tỷ lệ lấp đầy	97,56%

KCN Mỹ Phước 3 Bến Cát Bình Dương (Nguồn: Internet)

1. KCN Mỹ Phước 3 ở đâu? Vị trí và khả năng kết nối

KCN Mỹ Phước 3 nằm tại khu vực Bến Cát, tỉnh Bình Dương trước đây, hiện thuộc phường Thới Hòa và phường Chánh Phú Hòa, TP.HCM. Khu công nghiệp có khả năng kết nối với Quốc lộ 13 và mạng lưới giao thông công nghiệp tại khu vực phía Bắc TP.HCM, tạo điều kiện vận chuyển hàng hóa đến các trung tâm sản xuất, kho vận và cảng biển trong vùng.

Khoảng cách tham khảo từ KCN Mỹ Phước 3 đến một số đầu mối giao thông:

• Sân bay Tân Sơn Nhất: Khoảng 45 km.
• Cảng ICD Phước Long: Khoảng 45 km.
• Cảng Cát Lái: Khoảng 54 km.
• Cảng Hiệp Phước: Khoảng 66 km.

Vị trí địa lý này mang lại lợi thế quan trọng cho các doanh nghiệp tổ chức sản xuất:

• Kết nối giao thông liên vùng: Quốc lộ 13 cùng các tuyến đường kết nối khu vực Bến Cát hỗ trợ vận chuyển hàng hóa giữa KCN và các địa phương thuộc vùng Đông Nam Bộ.
• Tiếp cận hệ thống cảng và logistics: Doanh nghiệp có thể tổ chức vận chuyển nguyên vật liệu, thành phẩm đến các cảng và trung tâm logistics phục vụ hoạt động xuất nhập khẩu.
• Liên kết chuỗi sản xuất: KCN Mỹ Phước 3 nằm trong hệ thống khu công nghiệp do Becamex phát triển, tạo điều kiện tiếp cận doanh nghiệp sản xuất và công nghiệp phụ trợ ở khu vực lân cận.
• Tiếp cận nguồn nhân lực: Khu vực Bến Cát đã hình thành nhiều cơ sở sản xuất, khu dân cư và dịch vụ hỗ trợ người lao động, góp phần đáp ứng nhu cầu tuyển dụng và vận hành nhà máy.

Dự án sở hữu tọa độ địa lý đắc địa giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận hệ thống dịch vụ, thương mại (Nguồn: Internet)

2. Quy mô và quy hoạch KCN Mỹ Phước 3

Dự án được đầu tư thành lập từ năm 2006 với tổng diện tích đất khu công nghiệp hiện được Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.HCM công bố là 984,64 ha. Thời hạn hoạt động của khu công nghiệp kéo dài 50 năm, được ghi nhận đến ngày 31/8/2056.

Với mục tiêu quy hoạch chi tiết, KCN Mỹ Phước 3 sở hữu 626 ha diện tích đất cho thuê, tỷ lệ lấp đầy 97,56% và tổng mức đầu tư khoảng 2.865 tỷ đồng. Theo báo cáo tài chính thường niên mới nhất, tỷ lệ lấp đầy tại đây đã đạt 97,56%.

Do quỹ đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao không còn nhiều, các doanh nghiệp có nhu cầu thuê mặt bằng xưởng hoặc đất nền nên chủ động liên hệ xác nhận trực tiếp với chủ đầu tư Becamex IDC để cập nhật chính xác quỹ đất thực tế có thể giao dịch tại thời điểm tìm hiểu.

KCN Mỹ Phước 3 sở hữu tỷ lệ lấp đầy 97,56% (Nguồn: Internet)

3. Hạ tầng KCN Mỹ Phước 3 có gì nổi bật?

Được định hướng theo mô hình khu công nghiệp hiện đại, hạ tầng kỹ thuật tại đây được đầu tư đồng bộ nhằm bảo đảm tính vận hành liên tục cho nhà máy sản xuất:

• Giao thông nội khu: Thiết kế đường nội bộ có lộ giới rộng từ 25 - 62m, giúp xe vận tải tải trọng lớn, xe container di chuyển và quay đầu dễ dàng, giảm thiểu tối đa rủi ro ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm. 
• Hệ thống cấp điện: Sử dụng nguồn điện lưới quốc gia qua trạm biến áp công suất 110/22kV kết hợp mạng lưới trung thế cấp đến tường rào nhà máy. Hệ thống này giúp duy trì nguồn điện ổn định, hạn chế sự cố sụt áp làm gián đoạn dây chuyền kỹ thuật tự động.
• Hệ thống cấp nước: Bố trí tuyến ống phân phối đường kính từ Ø27 đến Ø800, cung cấp tổng công suất khoảng 80.000 m³/ngày đêm. Điều này đảm bảo đầy đủ khối lượng nước sạch phục vụ cho sinh hoạt và hoạt động cơ lý hóa của các ngành công nghiệp nặng.
• Xử lý nước thải và bảo vệ môi trường: KCN chú trọng đầu tư hệ thống xử lý nước thải tập trung phân bổ qua các trạm xử lý, nâng tổng công suất thiết kế toàn khu đạt 45.550 m³/ngày đêm. Nước thải sản xuất được xử lý nghiêm ngặt đạt tiêu chuẩn hiện hành trước khi xả ra nguồn tiếp nhận, giúp doanh nghiệp an tâm vận hành mà không lo ngại các rủi ro pháp lý về môi trường.

Hạ tầng KCN Mỹ Phước 3 sở hữu đường nội bộ có lộ giới rộng từ 25m đến 62m (Nguồn: Internet)

4. KCN Mỹ Phước 3 thu hút những ngành nghề nào?

KCN Mỹ Phước 3 được định hướng phát triển đa ngành, phù hợp với nhiều lĩnh vực sản xuất công nghiệp, chế biến và công nghiệp phụ trợ. Các nhóm ngành nghề thu hút đầu tư chủ yếu gồm:

• Điện, điện tử và công nghệ: Điện máy, điện và điện gia dụng; điện tử; công nghệ thông tin; viễn thông; truyền hình và công nghệ kỹ thuật cao.
• Cơ khí và phương tiện: Chế tạo, gia công xe máy, ô tô, máy kéo, thiết bị phụ tùng; cơ khí và cơ khí chính xác.
• Dệt may và da giày: Sợi, dệt, may mặc; da, giả da và giày da, không bao gồm da tươi.
• Nhựa, cao su và vật liệu: Sản xuất nhựa; cao su, săm lốp và sản phẩm cao su kỹ thuật cao; gốm sứ, thủy tinh, pha lê.
• Chế biến: Chế biến lương thực, thực phẩm và nông lâm sản.
• Dược phẩm và hóa mỹ phẩm: Dược phẩm, mỹ phẩm, nông dược và thuốc thú y.
• Gỗ và vật liệu xây dựng: Đồ gỗ, trang trí nội thất, vật liệu xây dựng, thép xây dựng và thép ống.
• Bao bì, giấy và in ấn: Bao bì, chế bản, in ấn và giấy, không bao gồm sản xuất bột giấy.
• Thiết bị chuyên dụng: Dụng cụ quang học, dụng cụ y tế, dụng cụ thể dục thể thao và đồ chơi.

Điện, điện tử và công nghệ được ưu tiên sản xuất tại KCN Mỹ Phước 3 Bến Cát Bình Dương (Nguồn: Internet)

5. Danh sách doanh nghiệp tại KCN Mỹ Phước 3

Trải qua thời gian dài phát triển, KCN Mỹ Phước 3 đã xây dựng được cộng đồng doanh nghiệp lớn mạnh, tạo chuỗi liên kết sản xuất nội khu vững chắc. Một số đơn vị tiêu biểu có nhà máy hoạt động ổn định bao gồm:

• Công ty Cổ phần Cơ điện Thủ Đức Bình Dương
• Công ty TNHH Giấy Kraft Vina
• Công ty TNHH Coschem Vina
• Nhà máy Ống thép Nam Kim Mỹ Phước
• Công ty TNHH Dae Myung Paper Việt Nam
• Công ty Cổ phần Thép Nam Kim
• … 

Công ty Cổ phần Cơ điện Thủ Đức Bình Dương (Nguồn: Internet)

6. Giá thuê KCN Mỹ Phước 3 năm 2026

Giá thuê KCN Mỹ Phước 3 năm 2026 phụ thuộc vào loại hình mặt bằng, vị trí lô đất, diện tích thuê, thời hạn sử dụng còn lại và các điều kiện hạ tầng đi kèm. Do KCN đã có tỷ lệ lấp đầy cao, nguồn cung đất mới và nhà xưởng có thể thay đổi theo từng thời điểm.

6.1. Giá thuê đất công nghiệp KCN Mỹ Phước 3

Giá thuê đất công nghiệp tại KCN Mỹ Phước 3 được một số đơn vị môi giới chào trong khoảng 155 - 195 USD/m²/chu kỳ thuê còn lại, tùy theo vị trí và đặc điểm từng lô đất:

• Đất công nghiệp tiêu chuẩn: 155 - 175 USD/m2/chu kỳ
• Đất công nghiệp tại vị trí thuận lợi: 175 - 195 USD/m2/chu kỳ
• Đất phục vụ kho vận, logistics: 160 - 180 USD/m2/chu kỳ

Giá thuê đất tại KCN Mỹ Phước 3 Bến Cát Bình Dương có thể thay đổi theo các yếu tố:

• Vị trí: Lô đất gần trục giao thông chính, thuận lợi cho xe container thường có điều kiện thương mại khác với các lô nằm sâu trong nội khu.
• Diện tích: Quy mô lô đất và khả năng phân chia mặt bằng ảnh hưởng đến lựa chọn thuê và phương án thương lượng.
• Thời hạn thuê: Thời hạn sử dụng đất còn lại tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư và thời gian khai thác của doanh nghiệp.
• Điều kiện hạ tầng: Khả năng đấu nối điện, cấp nước, thoát nước và yêu cầu hoàn thiện mặt bằng có thể làm phát sinh chi phí bổ sung.

>>> Xem thêm: Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam từ Nam ra Bắc 2026

Giá thuê đất công nghiệp tại KCN Mỹ Phước 3 dao động từ 155 – 195 USD/m² cho thời hạn còn lại. (Nguồn: Internet)

6.2. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn và kho bãi

Đối với doanh nghiệp muốn rút ngắn thời gian triển khai sản xuất, thuê nhà xưởng xây sẵn là phương án có thể cân nhắc thay cho việc thuê đất và xây dựng nhà máy mới. Giá chào thuê nhà xưởng tại KCN Mỹ Phước 3 năm 2026 được ghi nhận trong khoảng 3,2 - 5,2 USD/m²/tháng đối với một số loại hình tiêu chuẩn và kho logistics.

Loại hình mặt bằng	Giá thuê tham khảo
Nhà xưởng tiêu chuẩn	3,5 - 4,5 USD/m²/tháng
Nhà xưởng quy mô lớn	3,2 - 4,0 USD/m²/tháng
Nhà xưởng cao tầng	3,8 - 4,8 USD/m²/tháng
Kho logistics	4,0 - 5,2 USD/m²/tháng

Đối với nhà xưởng đã qua sử dụng hoặc hợp đồng thuê lại từ nhà đầu tư thứ cấp, doanh nghiệp nên kiểm tra hiện trạng công trình và hồ sơ pháp lý trước khi đưa ra quyết định.

7. Câu hỏi thường gặp

7.1. KCN Mỹ Phước 3 ở đâu?

Trả lời: KCN Mỹ Phước 3 nằm tại khu vực Bến Cát, tỉnh Bình Dương trước đây, hiện thuộc phường Thới Hòa và phường Chánh Phú Hòa, TP.HCM. Khu công nghiệp có khả năng kết nối với Quốc lộ 13 và các tuyến giao thông phục vụ sản xuất, vận chuyển hàng hóa trong vùng Đông Nam Bộ.

7.2. KCN Mỹ Phước 3 rộng bao nhiêu?

Trả lời: KCN Mỹ Phước 3 có tổng diện tích 984,64 ha, diện tích đất cho thuê của dự án khoảng 626 ha, với tỷ lệ lấp đầy đạt 97,56%.

7.3. KCN Mỹ Phước 3 có còn đất cho thuê không?

Trả lời: KCN Mỹ Phước 3 có tỷ lệ lấp đầy cao nên quỹ đất còn trống tương đối hạn chế. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn có thể tìm hiểu các lô đất chưa khai thác, diện tích được đưa ra cho thuê lại hoặc nhà xưởng từ nhà đầu tư thứ cấp. Tình trạng mặt bằng cần được xác nhận tại thời điểm giao dịch.

7.4. KCN Mỹ Phước 3 hoạt động đến năm nào?

Trả lời: KCN Mỹ Phước 3 có thời hạn hoạt động đến ngày 31/8/2056. Doanh nghiệp thuê đất cần xem xét thời hạn còn lại của dự án, thời gian thuê theo hợp đồng và khả năng thu hồi vốn trước khi quyết định đầu tư.

KCN Mỹ Phước 3 nằm trong chuỗi KCN Mỹ Phước do Becamex phát triển (Nguồn: Internet)

KCN Mỹ Phước 3 là một trong những khu công nghiệp có quy mô lớn tại khu vực Bến Cát, với hạ tầng sản xuất đã được đầu tư và khả năng kết nối đến các đầu mối giao thông, logistics trong vùng Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao và thời hạn hoạt động còn lại là những yếu tố doanh nghiệp cần cân nhắc khi tìm kiếm mặt bằng đầu tư dài hạn.

Nếu doanh nghiệp đang có nhu cầu tìm hiểu thêm về nhà xưởng, kho bãi và đất công nghiệp tại khu vực phía Nam có thể tham khảo thông tin tại Du Long.

Xem thêm thông tin về nhà xưởng, kho công nghiệp và các khu công nghiệp tại khu vực phía Nam tại: https://dulongip.vn/.