Mức giá thuê đất khu công nghiệp là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh và sản xuất của doanh nghiệp. Giá thuê đất thông thường sẽ thay đổi mà không cố định. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tổng hợp những thông tin xoay quanh giá thuê đất khu công nghiệp mới nhất trong năm 2024.
1. Bảng giá thuê đất khu công nghiệp năm 2024
Năm 2023, mức giá thuê đất khu công nghiệp thị trường Việt Nam tăng trưởng mạnh, từ 15% đến 30% trên cả nước. Báo cáo cuối năm của các chuyên gia đã đưa ra dự báo về mức giá tiếp tục tăng trưởng trong 2024. Hãy cùng chúng tôi cập nhật thông tin về bảng giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam:
| Khu vực | Bảng giá (năm 2024)
(USD/m2/kỳ thuê) |
Bảng giá (năm 2023)
(USD/m2/kỳ thuê) |
Tỷ lệ tăng trưởng
(%) |
| Miền Bắc | 142 | 132 | +5% |
| Miền Trung | Đang cập nhật | Đang cập nhật | Đang cập nhật |
| Miền Nam | 195 | 189 | +3% |
Bất chấp những khó khăn của nền kinh tế, báo cáo của CBRE cho biết giá thuê đất KCN dự kiến tiếp tục tăng từ 3-5% trong năm 2024. Cụ thể, miền Bắc với mức giá thuê đất khoảng 142 USD/m2/kỳ thuê, ghi nhận mức tăng trưởng 5% so với 2023. Miền Nam với mức giá 195 USD/m2/kỳ thuê, tương ứng với mức tăng trưởng 3%.
Ở khu vực phía Bắc, Bắc Ninh là tỉnh có mức tăng giá mạnh nhất. Giá thuê đất chạm mốc 160 USD/m2/kỳ thuê, tăng 40% so với năm 2022. Trong năm 2024, Bắc Ninh được dự đoán sẽ tiếp tục là khu vực tiềm năng nhờ vào những lợi thế có sẵn và các chính sách phát triển của Nhà nước.
Khu vực miền Trung ghi nhận những bước tiến vượt bậc trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp giai đoạn 2021-2023. Nhà nước và các ban lãnh đạo bắt đầu đẩy nhanh tốc độ phát triển bằng cách áp dụng nhiều ưu đãi đầu tư cũng như gấp rút hoàn thiện những dự án khu công nghiệp còn dang dở ở một số tỉnh thành tiềm năng như Ninh Thuận, Quảng Bình, Nghệ An, Hà Tĩnh,… Trong năm 2024, miền Trung dự kiến sẽ là điểm đến đầy hứa hẹn.
Khu vực phía Nam, TPHCM tiếp tục là khu vực có mức giá thuê đất cao nhất trên cả nước. Tuy nhiên, 2 tỉnh Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu lại là khu vực có nhiều biến động về giá. Cụ thể, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 30% so với 2022, chạm mốc 130 USD/m2/kỳ thuê, còn Long An tăng 12% so với cùng kỳ, ghi nhận mức giá 140 – 300 USD/m2/kỳ thuê.
>>> Ngoài ra, nhà đầu tư cần hiểu rõ thông tin chu kỳ thuê đất khu công nghiệp là bao lâu nhằm xác định thời hạn và lợi ích dài hạn của hợp đồng thuê.
2. Cách thanh toán giá thuê đất khu công nghiệp
Các cá nhân, tổ chức khi muốn thuê đất trong khu công nghiệp cần phải trả các khoản phí sau: Phí thuê đất, phí thuê cơ sở hạ tầng, phí quản lý và các khoản phí khác. Trong đó, tiền thuê đất phải trả sẽ được thanh toán qua hai hình thức: Trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Trong trường hợp khu công nghiệp thực hiện trả tiền theo năm, doanh nghiệp khi thuê đất trong khu công nghiệp cũng phải trả tiền thuê đất với hình thức trả tiền thuê theo năm. Trường hợp khu công nghiệp đã trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước, doanh nghiệp khi thuê đất trong khu công nghiệp có thể lựa chọn một trong hai hình thức: trả tiền theo năm hoặc trả tiền một lần.
2.1. Trả tiền thuê đất hàng năm
Căn cứ theo quy định của Luật, tiền thuê đất phải nộp hàng năm được tính như sau:
Tiền thuê đất phải nộp = Diện tích thuê x Đơn giá thuê đất
Tuy nhiên, tùy theo loại hình thuê đất mà sẽ có cách tính đơn giá thuê đất khác nhau. Bảng dưới đây sẽ cập nhật thông tin các loại hình thuê đất và cách tính đơn giá tương ứng:
| Các loại hình thuê đất | Đơn giá thuê đất | Chú thích |
| Thuê đất không qua đấu thầu |
Đơn giá thuê đất = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất. |
Tỷ lệ phần trăm nằm trong khoảng từ 0,5% đến 3% tùy từng khu vực đầu tư. |
| Thuê đất qua đấu giá |
Đơn giá trúng đấu giá (thời hạn một năm). |
Đơn giá trường hợp này ổn định trong 10 năm. Hết 10 năm, thực hiện điều chỉnh đơn giá nhưng mức điều chỉnh không quá 30% so với đơn giá trúng đấu giá của kỳ ổn định liền kề trước đó. |
| Thuê đất để xây dựng công trình ngầm |
|
Đơn giá thuê đất trường hợp này sẽ ổn định trong vòng 05 năm. |
|
Thuê đất có mặt nước ( bao gồm cả phần diện tích không có mặt nước và diện tích đất có mặt nước) |
|
Tỷ lệ phần trăm nằm trong khoảng từ 0,5% đến 3% tùy từng khu vực đầu tư. |
2.2. Trả tiền thuê đất một lần
Tiền thuê đất phải nộp trong trường hợp trả tiền thuê đất một lần theo Quy định của Luật pháp Việt Nam sẽ được tính như sau:
Tiền thuê đất phải nộp = Diện tích thuê x Đơn giá thuê đất
Hai hình thức thanh toán tiền thuê đất không chênh lệch về số tiền phải trả tuy nhiên nhà đầu tư lựa chọn hình thức thanh toán một lần sẽ có nhiều quyền lợi hơn, như có thể chuyển nhượng, thế chấp, hay tặng quyền cho thuê đất cho người khác,…
Ngoài những lợi ích nêu trên, hình thức thuê đất công nghiệp trả tiền một lần sẽ tương tự như trả tiền thuê hàng năm – đơn giá thuê đất cũng phụ thuộc vào từng loại hình thuê đất được trình bày dưới đây:
| Các loại hình thuê đất | Nội dung |
| Thuê đất không có mặt nước |
|
| Thuê đất có mặt nước |
Đơn giá thuê đất = Không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề và chung mục đích sử dụng. |
>>> Tìm hiểu thêm: 4 Khu công nghiệp Ninh Thuận & Ưu Đãi Thuê Đất Mới Nhất 2024
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất khu công nghiệp
Giá thuê đất của một khu công nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nhau như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi của Chính phủ và yếu tố về tình hình kinh tế – xã hội. Trong đó, chi tiết cụ thể được trình bày dưới đây:
- Vị trí địa lý: Đây là một trong những yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê đất. KCN có vị trí địa lý thuận lợi sẽ có giá thuê đất cao hơn mặt bằng chung tuy nhiên tính theo lợi ích lâu dài doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được tiền vận chuyển nguyên vật liệu, dễ dàng giao thương với các trung tâm kinh tế và dễ tìm được nguồn nhân công hơn.
- Cơ sở hạ tầng khu công nghiệp: Các khu công nghiệp đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và có thể đảm bảo chất lượng từ hệ thống đường, hệ thống giao thông nội bộ, hệ thống xử lý nước thải, hệ thống mạng lưới điện,… sẽ có mức giá thuê đất cao hơn so với mặt bằng chung.
- Các chính sách ưu đãi của Chính phủ: Theo Luật Đầu Tư năm 2014, doanh nghiệp sẽ được hưởng ưu đãi đầu tư như miễn, giảm tiền thuê đất, miễn thuế VAT, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp,… Nhờ vào những chính sách khuyến khích này, tiền thuê đất của doanh nghiệp có thể được giảm lên đến 50%. Để biết thêm thông tin về điều kiện miễn/giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, bạn đọc có thể tham khảo chi tiết trong bài viết “ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp khu công nghiệp”.
- Tỷ lệ lấp đầy: Những khu công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy cao thường có mức giá thuê cao hơn so với các khu công nghiệp khác. Ngược lại, những khu công nghiệp mới hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp thường có mức giá thuê đất ưu đãi hơn nhằm mời gọi và thu hút đầu tư.
- Ngành nghề hoạt động: Các khu công nghiệp hoạt động trong các ngành nghề có giá trị gia tăng cao như sản xuất máy móc, thiết bị điện tử, ô tô,… thường có giá thuê đất cao hơn các khu công nghiệp hoạt động trong các ngành nghề có giá trị gia tăng thấp như sản xuất vật liệu xây dựng, may mặc, thực phẩm,… Bạn đọc có thể tham khảo thông tin về các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tại Việt Nam trong bài viết “công nghiệp chế biến chế tạo gồm những ngành nào“.
- Tình hình kinh tế – xã hội: Là đất nước có tình hình kinh tế – chính trị ổn định, giá thuê đất bất động sản ở Việt Nam ổn định và tăng nhẹ theo thời gian so với các quốc gia trong khu vực ASEAN.
Ngoài ra, giá thuê đất KCN có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác như: Cạnh tranh giữa các khu công nghiệp ( tăng – giảm mức giá phù hợp để thu hút nhà đầu tư); yếu tố về môi trường, an ninh và trật tự,…
Các khu công nghiệp có môi trường trong lành, ít ô nhiễm thường có giá thuê đất cao hơn, do đây là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư mong muốn không gian sạch sẽ, đảm bảo sức khỏe cho người lao động và phù hợp với các tiêu chuẩn bền vững. Những khu công nghiệp đạt tiêu chuẩn xanh sẽ có lợi thế hơn trong việc thu hút các doanh nghiệp như vậy. Vậy khu công nghiệp như thế nào được đánh giá là “xanh”? Mời bạn tham khảo bài viết về “tiêu chí khu công nghiệp xanh“.
4. Các chính sách ưu đãi giá thuê đất khu công nghiệp 2024
Được đánh giá là điểm sáng của thị trường bất động sản Việt Nam, bất động sản khu công nghiệp luôn được Nhà nước ưu tiên thúc đẩy. Do đó, khi các nhà đầu tư lựa chọn phân khúc này, sẽ được hưởng rất nhiều chính sách ưu đãi do Nhà nước ban hành. Bao gồm các ưu đãi như sau:
- Ưu đãi miễn giảm tiền thuê đất cho các doanh nghiệp đầu tư vào các ngành nghề công nghiệp ưu tiên: Miễn tiền thuê đất hoàn toàn cho lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư; miễn tiền thuê đất 15 năm sau thời gian xây dựng cơ bản cho lĩnh vực ưu đãi đầu tư.
- Ưu đãi miễn giảm tiền thuê đất cho các doanh nghiệp đầu tư vào các khu công nghiệp mới: Tối đa 3 năm từ khi bắt đầu thuê đất, doanh nghiệp được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng; sau thời gian xây dựng cơ bản, doanh nghiệp tiếp tục được miễn tiền thuê đất trong 11 năm.
- Ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất cho các doanh nghiệp đầu tư vào các khu công nghiệp ở vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn: Miễn tiền thuê đất đối với lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư tại địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; miễn tiền thuê đất trong 07 năm, 11 năm, 15 năm tiếp theo sau thời gian xây dựng cơ bản tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư và khu vực đầu tư.
Đặc biệt, Chính phủ cũng đang có những chính sách ưu đãi miễn hoặc giảm tiền thuê đất dành riêng cho các doanh nghiệp đầu tư vào mô hình khu công nghiệp sinh thái. Để hiểu rõ hơn về mô hình này, bạn đọc có thể tham khảo bài viết “xu hướng khu công nghiệp sinh thái”.
Nhằm đảm bảo bất động sản khu công nghiệp ở các miền phát triển đồng đều, mỗi chính sách ưu đãi sẽ được Chính phủ thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế của khu vực. Vì vậy các nhà đầu tư nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư khu công nghiệp hoặc tìm hiểu trước thông tin ở các nguồn chính thống để không xảy ra nhầm lẫn.
5. Giá thuê đất khu công nghiệp năm 2024 dự kiến tăng 3-5%
Năm 2023 đánh dấu một năm tăng vọt về mức giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam. Điển hình là giá thuê tại TPHCM đạt mức 300 USD/m2/kỳ thuê, cao gấp đôi so với khu vực miền Bắc. Các khu vực còn lại cũng ghi nhận mức tăng kỉ lục so với năm 2022.
Bên cạnh nhu cầu trong nước, thị trường Việt Nam đánh dấu sự gia nhập mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài do xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng và các hoạt động ngoại giao được tăng cường. Điều này sẽ tạo nên sức ép cho nguồn cung bất động sản KCN khi tỷ lệ lấp đầy ở các KCN trọng điểm đều đang khá cao.
Vì vậy, nhiều chuyên gia dự báo sang năm 2024, lĩnh vực bất động sản KCN tại Việt Nam sẽ tiếp tục giữ vững “ độ nóng” này. Theo áp lực cầu cung – cầu hiện nay, báo cáo của CBRE dự đoán giá thuê đất KCN sẽ tăng khoảng 3-5%.
Tại miền Nam, với lợi thế về vị trí địa lý phù hợp, chính trị ổn định, môi trường kinh doanh đa dạng và nguồn lao động dồi vào; các KCN miền Nam luôn tăng giá thuê đất qua các năm. Giai đoạn 2024 – 2026, giá thuê đất các tỉnh thành phía Nam sẽ tiếp tục tăng 3-7%/năm.
Tại miền Bắc, hiện nay hàng loạt các dự án về hạ tầng đang được Chính phủ đẩy mạnh. Miền Bắc cũng được kỳ vọng sẽ trở thành khu vực kinh tế trọng điểm với mức giá thuê đất tăng khoảng 5-9%/năm trong giai đoạn 2024 – 2026.
Trong “sân chơi” quốc tế, Việt Nam vẫn đang là nơi có mức giá thuê cạnh tranh so với các nước trong cùng khu vực. Ví dụ: So với Indonesia, Việt Nam có mức giá thuê thấp hơn 21%. Đây sẽ là ưu thế cạnh tranh lớn của Việt Nam so với các quốc gia khác, đặc biệt trong tình cảnh cuộc xung đột Trung – Mỹ đang diễn ra.
Ngoài ra, Việt Nam vẫn đang nhận được lợi thế từ các hiệp định thương mại tự do (FTA), tạo cơ sở đầu tư đa dạng vào các lĩnh vực bất động sản nói chung và thị trường khu công nghiệp nói riêng (theo S&P Global). Chỉ với mức tăng trưởng về giá là 3-5%, Việt Nam vẫn sẽ là điểm đến đầu tư lý tưởng của các nhà đầu tư quốc tế.
6. Các câu hỏi thường gặp về giá cho thuê đất khu công nghiệp
Câu hỏi 1: Phí thuê đất khu công nghiệp và phí thuê cơ sở hạ tầng có giống nhau không? Trả tiền thuê cơ sở hạ tầng như thế nào?
Trả lời: Hai loại phí này hoàn toàn khác nhau. Phí thuê đất là phí thuê phần mặt đất mà doanh nghiệp thuê và phí này sẽ được nộp cho Nhà nước. Phí thuê cơ sở hạ tầng bao gồm các yếu tố khác như hệ thống giao thông, tiền xây hệ thống điện, nước,… Doanh nghiệp sẽ trả phí này cho khu công nghiệp.
Hiện tại phí thuê cơ sở hạ tầng đang được thanh toán phổ biến nhất với hình thức trả tiền hàng năm. Tuy nhiên hình thức thanh toán sẽ linh động theo từng khu công nghiệp, các nhà đầu tư nên liên hệ trực tiếp để có thể thống nhất về loại phí này.
Ngoài lựa chọn thuê đất khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp cũng cân nhắc giải pháp cho thuê nhà xưởng khu công nghiệp để tiết kiệm chi phí ban đầu và nhanh chóng đi vào hoạt động. Việc thuê nhà xưởng sẵn có trong khu công nghiệp giúp doanh nghiệp không cần đầu tư xây dựng, đồng thời tận dụng hạ tầng sẵn có và đáp ứng nhanh nhu cầu sản xuất kinh doanh.
Câu hỏi 2: Có những cách thức nào để thanh toán tiền thuê đất khu công nghiệp?
Trả lời: Hiện tại, theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất khu công nghiệp có thể trả theo hai hình thức: Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần. Để biết thêm chi tiết về công thức tính và từng loại thuế phí, bạn đọc có thể tham khảo phần 2 trong bài viết này của chúng tôi.
Câu hỏi 3: Trong trường hợp doanh nghiệp muốn kết thúc hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp trước, phí cho thuê đất có được hoàn trả không?
Trả lời: Đối với trường hợp doanh nghiệp muốn kết thúc hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp trước thời hạn, việc hoàn phí sẽ được thực hiện dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng thuê đất đã ký giữa hai bên (bên thuê lại và bên cho thuê). Cập nhật nhanh thông tin về “điều kiện cho thuê lại đất khu công nghiệp” để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, cho thuê nhanh chóng và không xảy ra sai phạm.
Giá thuê đất khu công nghiệp là một trong những yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định doanh nghiệp có đầu tư vào thị trường KCN hay không. Mong rằng bài viết này của chúng tôi đã giải đáp cho bạn những thắc mắc về giá thuê đất khu công nghiệp. Theo dõi ngay https://dulongip.vn/ để cập nhật thông tin mới nhất về bất động sản khu công nghiệp nhé!
