Khu công nghiệp Đồng Văn: Hạ tầng, quy mô & giá đất 2026

Khu công nghiệp Đồng Văn là tên gọi chung của hệ thống các khu công nghiệp Đồng Văn I, II, III, IV, V và VI, nằm tại tỉnh Ninh Bình (trước đây thuộc tỉnh Hà Nam). Toàn hệ thống gồm 8 dự án với tổng quy mô quy hoạch khoảng 2.002 ha, tập trung quanh nút giao Vực Vòng và các tuyến giao thông huyết mạch phía Nam Hà Nội. 

Bài viết dưới đây tổng hợp thông tin về vị trí, hệ thống hạ tầng, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đất, nhà xưởng tại KCN Đồng Văn năm 2026.

Khu công nghiệp Đồng Văn (Nguồn: Internet)

1. Tổng quan về khu công nghiệp Đồng Văn

Các khu công nghiệp Đồng Văn nằm tại khu vực phía Bắc tỉnh Ninh Bình, gần nút giao Vực Vòng, nơi kết nối cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình (CT.01), Quốc lộ 1A và Quốc lộ 38. Đây là khu vực tập trung nhiều dự án sản xuất công nghiệp, thu hút doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước (DDI) và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt trong các ngành điện tử, cơ khí, sản xuất ô tô và công nghiệp hỗ trợ.

Hệ thống KCN Đồng Văn có tổng diện tích quy hoạch khoảng 2.002,09 ha, được chia thành 8 dự án. Trong đó 4 dự án đã lấp đầy 100%, 2 dự án đang tích cực thu hút đầu tư, 1 dự án đã quy hoạch và 1 dự án đang được nghiên cứu quy hoạch.

Khu công nghiệp Đồng Văn tọa lạc tại vị trí cửa ngõ chiến lược quanh nút giao Vực Vòng (Nguồn: Internet)

2. Danh sách các khu công nghiệp Đồng Văn

Mỗi phân khu trong quần thể KCN Đồng Văn có đặc điểm quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và nhóm ngành ưu tiên riêng biệt. Dưới đây là thông số kỹ thuật chi tiết của từng khu:

Khu công nghiệp	Quy mô	Tỷ lệ lấp đầy
Đồng Văn I	212,2 ha	100%
Đồng Văn I mở rộng	149,6 ha	100%
Đồng Văn II	321 ha	99,3%
Đồng Văn III phía Tây	300 ha	57%
Đồng Văn III phía Đông	223 ha	58%
Đồng Văn IV	300 ha	98%
Đồng Văn V (giai đoạn I)	237,29 ha	Đang triển khai
Đồng Văn VI	250 ha	Đang triển khai

2.1. Khu công nghiệp Đồng Văn I 

Khu công nghiệp Đồng Văn I là một trong những khu công nghiệp được hình thành sớm tại địa bàn Hà Nam trước đây. Dự án bắt đầu hoạt động từ năm 2003, đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển công nghiệp tại khu vực Duy Tiên.

Với vị trí gần các tuyến giao thông chính và hệ thống hạ tầng đã được đầu tư, Đồng Văn I thu hút nhiều doanh nghiệp sản xuất linh kiện điện tử, cơ khí, vật liệu nhựa và công nghiệp phụ trợ.

Thông tin cơ bản:

• Vị trí: Phường Duy Hà và phường Đồng Văn, tỉnh Ninh Bình.
• Quy mô: 221,2 ha.
• Thời gian hoạt động: 50 năm (2003 - 2053).
• Tình trạng hoạt động: Tỷ lệ lấp đầy đạt 100% với 61 dự án đầu tư thứ cấp được ghi nhận.
• Doanh nghiệp tiêu biểu: Công ty TNHH Seoul Semiconductor Vina, Công ty TNHH KMW Việt Nam, Công ty Cổ phần Nhựa Châu Âu.

Khu công nghiệp Đồng Văn I (Nguồn: Internet)

2.2. Khu công nghiệp Đồng Văn I mở rộng

Khu công nghiệp Đồng Văn I mở rộng được phát triển tại khu vực phía Đông Bắc nút giao Vực Vòng, bổ sung quỹ đất công nghiệp cho hệ thống Đồng Văn I. Dự án nằm gần các tuyến đường kết nối nội vùng, thuận tiện cho hoạt động vận chuyển nguyên vật liệu và liên kết sản xuất với các khu công nghiệp lân cận.

• Tên dự án: Khu Công nghiệp Đồng Văn I mở rộng phía Đông Bắc nút giao Vực Vòng
• Vị trí: Phường Đồng Văn, tỉnh Ninh Bình
• Quy mô: 149,6 ha (Giai đoạn 1: 100 ha; giai đoạn 2: 49,6 ha)
• Thời gian vận hành: 50 năm (2021 - 2071)
• Tình trạng hoạt động: Tỷ lệ lấp đầy đạt 100%
• Ngành nghề thu hút: Công nghiệp chế biến thực phẩm, dệt, sản xuất các sản phẩm từ giấy; Công nghiệp cơ khí, chế tạo ô tô và phụ trợ; Nhóm ngành sản xuất điện, linh kiện điện tử; Nhóm ngành sản xuất hàng thủ công như sản xuất sản phẩm từ gỗ, tre nứa, sản xuất giường, tủ bàn ghế, hóa – mỹ phẩm…

Khu công nghiệp Đồng Văn I mở rộng (Nguồn: Internet)

2.3. Khu công nghiệp Đồng Văn II

Khu công nghiệp Đồng Văn II được phát triển từ năm 2006, có quy mô 321 ha. Đây là một trong những khu công nghiệp thu hút nhiều dự án FDI tại khu vực Hà Nam cũ, với sự hiện diện của các doanh nghiệp đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và nhiều quốc gia khác.

• Vị trí: Phường Duy Hà, phường Đồng Văn, tỉnh Ninh Bình.
• Quy mô: 321 ha.
• Thời gian vận hành: 50 năm (2006 – 2056)
• Tình trạng hoạt động: Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 99,3%, với 113 dự án đầu tư thứ cấp (trong đó có 91 dự án FDI và 22 dự án DDI).
• Tổng vốn đầu tư: 2.598,47 tỷ đồng
• Doanh nghiệp tiêu biểu: Kalbas Vietnam, Honda Vietnam, Honda Lock Vietnam, Eidai Vietnam, Arai Vietnam, Fujigen Vietnam, Sumitomo, Cargill, Ace Technology, Tachibana… Các nhà đầu tư trong nước tiêu biểu như Hanosimex, Vinawind…

Khu công nghiệp Đồng Văn II (Nguồn: Internet)

2.4. Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III phía Tây cao tốc Cầu Giẽ – Ninh Bình

Nằm ở vị trí chiến lược phía Tây cao tốc, phân khu này được định hướng phát triển thành khu công nghiệp hỗ trợ kiểu mẫu với cơ chế ưu đãi thời hạn thuê đất đặc thù lên đến 70 năm. Nơi đây tập trung hệ sinh thái doanh nghiệp công nghệ cao, đặt ra tiêu chuẩn rất khắt khe về độ sạch phòng sản xuất, hệ thống xử lý khí thải và cách âm công nghiệp.

• Vị trí: Phường Đồng Văn, phường Duy Hà, phường Tiên Sơn, phường Hà Nam, phường Duy Tiên, tỉnh Ninh Bình
• Quy mô: 300 ha 
• Thời gian vận hành: Giai đoạn 1: 70 năm (2017 – 2087); giai đoạn 2: 50 năm (2019 - 2069)
• Tình trạng hoạt động: Tỷ lệ lấp đầy đạt 57%, thu hút được 86 dự án đầu tư thứ cấp.
• Doanh nghiệp tiêu biểu: Công ty TNHH YKK Việt Nam, Công ty TNHH Wistron Infocomm (Việt Nam), Công ty TNHH Neweb Việt Nam và Công ty Khoa học Kỹ thuật AVC (Việt Nam).

Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III (Nguồn: Internet)

2.5. Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III phía Đông cao tốc Cầu Giẽ – Ninh Bình

Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III phía Đông cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, còn được biết đến với tên thương mại Taseco Đồng Văn 3, có quy mô 223 ha. Dự án được phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ, linh kiện điện tử và sản xuất công nghiệp.

• Vị trí: Phường Đồng Văn, phường Duy Tiên, phường Tiên Sơn, tỉnh Ninh Bình, nằm cạnh các trục đường huyết mạch Quốc lộ 1A, Quốc lộ 38.
• Quy mô: 223 ha
• Thời gian vận hành: 50 năm (2023 – 2073)
• Tình trạng hoạt động: Tỷ lệ lấp đầy đạt 58%, thu hút được 25 nhà đầu tư thứ cấp

Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III (Nguồn: Internet)

2.6. Khu công nghiệp Đồng Văn IV

Khu công nghiệp Đồng Văn IV được phát triển tại khu vực Kim Bảng trước đây, có tổng diện tích 300 ha và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư. Dự án được định hướng thu hút các ngành sản xuất điện tử, cơ khí, ô tô và công nghiệp hỗ trợ.

• Vị trí: Phường Lê Hồ, phường Kim Thanh, tỉnh Ninh Bình
• Quy mô: 300 ha 
• Tổng vốn đầu tư hạ tầng: 1.910 tỷ đồng.
• Diện tích đất công nghiệp: 227,27 ha.
• Thời gian vận hành: 50 năm (2016 – 2066)
• Tình trạng hoạt động: Tỷ lệ lấp đầy đạt 98% 
• Ngành nghề thu hút: Điện tử; sản xuất lắp ráp ô tô; cơ khí chế tạo; chế biến thực phẩm; hàng hóa tiêu dùng và các công nghiệp hỗ trợ cho công nghiệp công nghệ cao.

Khu công nghiệp Đồng Văn IV (Nguồn: Internet)

2.7. Khu công nghiệp Đồng Văn V

Khu công nghiệp Đồng Văn V là dự án phát triển mới tại khu vực Duy Tiên, tỉnh Ninh Bình, được định hướng kết hợp không gian sản xuất công nghiệp với hệ thống dịch vụ logistics. Dự án ưu tiên thu hút doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ cùng các hoạt động sản xuất có nhu cầu kết nối chuỗi cung ứng.

• Vị trí: Phường Duy Tiên, phường Tiên Sơn, tỉnh Ninh Bình.
• Quy mô: 237,29 ha (Giai đoạn 1)
• Thời gian vận hành: 50 năm (2024 – 2074).
• Tình trạng hoạt động: Tỷ lệ lấp đầy đang cập nhật
• Tính chất: Là khu công nghiệp tổng hợp đa ngành có công nghệ sản xuất tiên tiến và thân thiện với môi trường, có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hiện đại.

Khu công nghiệp Đồng Văn V (Nguồn: Internet)

2.8. Khu công nghiệp Đồng Văn VI

Sở hữu vị trí đắc địa khi tiếp giáp KCN Đồng Văn V, liền kề cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình và gần Quốc lộ 1A, Đồng Văn VI trở thành trạm trung chuyển kho vận thông minh và cụm nhà xưởng sản xuất thân thiện với môi trường. Đây là phân khu trọng điểm hỗ trợ doanh nghiệp tối ưu chi phí lưu kho bãi và phân phối hàng hóa liên vùng với mật độ xây dựng tối đa 70%, các lô đất được phân chia với diện tích dao động 1 – 3 ha và trên 3 ha.

• Vị trí: Phường Duy Tiên, phường Tiên Sơn, tỉnh Ninh Bình
• Quy mô: 250 ha
• Thời gian vận hành: 50 năm (2024 - 2074)
• Tình trạng hoạt động: Tỷ lệ lấp đầy đang cập nhật 
• Tổng vốn đầu tư: 2.975,581 tỷ đồng
• Ngành nghề thu hút: Đang cập nhật

Khu công nghiệp Đồng Văn VI (Nguồn: Internet)

3. Vị trí khu công nghiệp Đồng Văn và khả năng kết nối giao thông

Các khu công nghiệp Đồng Văn tập trung tại khu vực cửa ngõ phía Nam Hà Nội, gần nút giao Vực Vòng và các tuyến giao thông huyết mạch của miền Bắc. Nhờ vị trí kết nối giữa Hà Nội, Ninh Bình và các tỉnh lân cận, hệ thống khu công nghiệp này thuận tiện phục vụ nhu cầu sản xuất, vận chuyển nguyên vật liệu và phân phối hàng hóa liên vùng.

• Cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ – Ninh Bình (CT.01): Tuyến đường xương sống rút ngắn thời gian di chuyển từ KCN về trung tâm Hà Nội chỉ còn khoảng 40 – 45 phút.
• Quốc lộ 1A: Trục giao thông đối ngoại song hành kết nối xuyên suốt các tỉnh thành Đồng bằng sông Hồng.
• Quốc lộ 38: Cầu nối huyết mạch hướng sang Hưng Yên, Hải Dương, kết nối trực tiếp với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng để vận chuyển hàng hóa ra cụm cảng biển.
• Mạng lưới đường sắt: Nằm liền kề Ga Đồng Văn (cách 2 - 3 km), hỗ trợ bốc dỡ và vận tải hàng hóa khối lượng lớn theo tuyến đường sắt Bắc - Nam.

Ngoài giao thông đường bộ, các doanh nghiệp tại Đồng Văn còn có thể tổ chức vận chuyển hàng hóa tới sân bay quốc tế Nội Bài, cảng Hải Phòng và hệ thống cảng biển phía Bắc thông qua các tuyến đường liên vùng. Vị trí gần Hà Nội cũng giúp doanh nghiệp tiếp cận thị trường tiêu thụ lớn, các đơn vị cung cấp dịch vụ kỹ thuật, vận tải và nguồn nhân lực từ các địa phương lân cận.

Khu công nghiệp Đồng Văn nằm giáp Cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ – Ninh Bình (CT.01) (Nguồn: Internet)

4. Giá thuê đất, xưởng và chi phí vận hành KCN Đồng Văn năm 2026

Mức chi phí đầu tư tại KCN Đồng Văn được đánh giá là rất cạnh tranh so với các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hải Dương hay Hà Nội. 

Hạng mục chi phí	Đơn giá tham khảo (Chưa VAT)
Giá thuê đất công nghiệp (tùy phân khu)	90 - 140 USD/m²/chu kỳ thuê
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF)	3,8 - 5,5 USD/m²/tháng
Phí quản lý & duy tu hạ tầng KCN	0,4 - 0,7 USD/m²/năm
Giá điện sản xuất	Theo biểu giá EVN (từ 1.100 - 3.100 VNĐ/kWh)
Giá nước sạch sinh hoạt & sản xuất	Khoảng 11.000 – 14.000 VNĐ/m³
Phí xử lý nước thải	Khoảng 0,3 – 0,45 USD/m³

Lưu ý quan trọng: Khung giá dưới đây mang tính chất tham khảo thị trường tại thời điểm năm 2026; giá thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào phân khu (I, II, III, IV, V, VI), vị trí lô đất, diện tích thuê, thời hạn thuê còn lại của dự án và chính sách đàm phán trực tiếp với từng chủ đầu tư.

>> Xem thêm: Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam từ Nam ra Bắc 2026

Chi phí đầu tư tại KCN Đồng Văn được đánh giá là rất cạnh tranh so với các tỉnh lân cận (Nguồn: Internet)

5. Câu hỏi thường gặp về khu công nghiệp Đồng Văn

5.1. Khu công nghiệp Đồng Văn ở đâu?

Trả lời: Khu công nghiệp Đồng Văn hiện nằm trên địa bàn các phường Đồng Văn, Duy Hà, Duy Tiên, Tiên Sơn, Hà Nam, Lê Hồ và Kim Thanh, tỉnh Ninh Bình (trước đây thuộc thị xã Duy Tiên và huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam). Các khu công nghiệp tập trung quanh nút giao Vực Vòng, gần cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, Quốc lộ 1A và Quốc lộ 38, thuận tiện kết nối với Hà Nội và các tỉnh phía Bắc.

5.2. KCN Đồng Văn gồm có bao nhiêu phân khu?

Trả lời: Hệ thống KCN Đồng Văn gồm 6 nhóm khu công nghiệp, được triển khai thành 8 dự án, bao gồm Đồng Văn I, Đồng Văn I mở rộng, Đồng Văn II, Đồng Văn III phía Tây, Đồng Văn III phía Đông, Đồng Văn IV, Đồng Văn V và Đồng Văn VI. Tổng diện tích quy hoạch của 8 dự án khoảng 2.002,09 ha.

5.3. Chính sách ưu đãi thuế khi đầu tư vào KCN Đồng Văn như thế nào?

Trả lời: Doanh nghiệp đầu tư vào KCN Đồng Văn có thể được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế nhập khẩu nếu dự án đáp ứng điều kiện pháp luật hiện hành. Một số dự án thuộc diện ưu đãi có thể được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp tối đa 2 năm và giảm 50% số thuế phải nộp trong tối đa 4 năm tiếp theo. Các dự án thuộc nhóm ưu đãi cao hơn có thể được áp dụng chính sách miễn, giảm thuế với thời gian dài hơn 

Các dự án đầu tư mới vào KCN Đồng Văn được hưởng chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (Nguồn: Internet)

Với tổng quy mô quy hoạch hơn 2.000 ha, vị trí gần Hà Nội và khả năng kết nối thuận lợi với hệ thống giao thông phía Bắc, khu công nghiệp Đồng Văn là một trong những khu vực tập trung sản xuất công nghiệp đáng chú ý tại tỉnh Ninh Bình. Hệ thống gồm 8 dự án được phát triển qua nhiều giai đoạn, đáp ứng nhu cầu đầu tư trong các lĩnh vực điện tử, cơ khí, sản xuất linh kiện và công nghiệp hỗ trợ.

Xem thêm thông tin về nhà xưởng, kho công nghiệp và các khu công nghiệp tại khu vực phía Nam tại: https://dulongip.vn/.