Tất tần tật về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025 – 2030

Thị trường bất động sản công nghiệp vẫn luôn là “điểm sáng” thu hút nguồn vốn FDI và các “ông lớn” cả trong và ngoài nước. Dự kiến giai đoạn 2025 – 2030, bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc dẫn đầu trong thị trường bất động sản khi nhu cầu ngày càng lớn và tốc độ tăng trưởng ổn định. Hãy cùng chúng tôi phân tích tất tần tật về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025 – 2030.

1. Tổng quan về bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp là một phân khúc của thị trường bất động sản, là tài sản vô hình từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong ngành công nghiệp. Bất động sản công nghiệp có thể là những khu đất, nhà xưởng, nhà kho,… dùng để phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, sản xuất công nghiệp. Trên thực tế, bất động sản công thường thường dùng để chỉ đến những khu công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp thường sở hữu những đặc điểm cơ bản sau đây:

• Vị trí địa lý thuận lợi: Đây là đặc điểm cơ bản và quan trọng của bất động sản công nghiệp. Vị trí của bất động sản công nghiệp thường được đặt tại những khu đất gần trung tâm cảng biển, sân bay, đường sắt và các tuyến giao thông trọng điểm như quốc lộ 1A,… giúp cho các doanh nghiệp đầu tư thuận lợi trong việc vận chuyển hàng hóa.

• Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh: Các khu công nghiệp, công nghệ cao hầu hết đều được đầu tư xây dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng, như hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, điện, nước, trung tâm xử lý nước thải,… nhằm đáp ứng đủ cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp đầu tư, hoạt động sản xuất.

• Thời hạn cho thuê dài hạn: Khác biệt so với các thị trường bất động sản khác như nhà ở, chung cư,… bất động sản công nghiệp thường sở hữu thời gian cho thuê dài hạn. Thông thường, thời gian cho thuê phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên từ 5 năm, 10 năm, 20 năm,…

• Đa dạng loại hình cho thuê: Như nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng xây theo yêu cầu, nhà kho, kho xưởng đơn lập, liền kề,… tạo điều kiện cho doanh nghiệp lựa chọn loại hình phù hợp với nhu cầu.

2. Vai trò của bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và môi trường.

2.1. Vai trò đối với nền kinh tế

Bất động sản công nghiệp đóng vai trò to lớn trong sự phát triển nền kinh tế, cụ thể như sau:

• Thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước: Bất động sản công nghiệp là thị trường thu hút lượng lớn nguồn vốn đầu tư cả trong và ngoài nước. Đặc biệt, sự phát triển cơ sở hạ tầng và đón đầu các xu hướng quốc tế của bất động sản công nghiệp là điều kiện thuận lợi cho các dòng vốn FDI đổ vào thị trường này.

• Hỗ trợ sản xuất và kinh doanh: Bất động sản công nghiệp tạo một không gian lưu trữ lớn cho các hoạt động sản xuất và kinh doanh. Ví dụ như những nhà máy, nhà xưởng, nhà kho đặt tại các khu công nghiệp thường có diện tích rộng lớn, hỗ trợ cho những doanh nghiệp có nhu cầu cao về không gian, mang lại hiệu quả sản xuất cao.

• Thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông: Bất động sản công nghiệp đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Ví dụ như các khu công nghiệp đặt gần những khu vực có hệ thống giao thông thuận lợi, gần cảng, cao tốc, đường chính sẽ thu hút đầu tư mạnh mẽ hơn.

• Tạo liên kết ngành, hiệu quả kinh tế cao: Bất động sản công nghiệp có vai trò quan trọng trong việc tạo liên kết giữa các ngành, đặc biệt là các khu công nghiệp chuyên sâu, khu công nghiệp phụ trợ sẽ tạo điều kiện thu hút liên kết ngành, từ đó nâng cao hiệu quả kinh tế.

2.2. Vai trò đối với xã hội

Bên cạnh vai trò đối với nền kinh tế, bất động sản công nghiệp còn đóng góp to lớn cho sự phát triển xã hội, như tạo việc làm, nâng cao chất lượng sống cho người dân,….

• Tạo việc làm: Nguồn cầu lớn của bất động sản công nghiệp tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ các bất động sản công nghiệp như khu công nghiệp cũng kéo theo nhu cầu lao động tăng cao, tạo việc làm cho số lượng lớn người lao động.

• Nâng cao chất lượng cuộc sống: Nhờ vào việc tạo ra việc làm cho người lao động, bất động sản công nghiệp giúp giảm tỷ lệ thất nghiệp; từ đó, chất lượng cuộc sống của người dân được nâng cao.

• Nâng cao năng lực cạnh tranh: Phát triển bất động sản công nghiệp sẽ góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của quốc gia trên thị trường toàn cầu, giúp thu hút các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn và đặt nhà máy sản xuất tại Việt Nam.

2.3. Vai trò đối với môi trường

Hiện nay, phát triển công nghiệp theo hướng “xanh hóa” là mục tiêu của Việt Nam nói riêng và toàn thế giới nói chung. Do đó, xu hướng bất động sản công nghiệp hiện nay và tương lai cũng cần nhấn mạnh vai trò đối với môi trường, như sau:

• Giảm thiểu biến đổi khí hậu: Phát triển bất động sản công nghiệp theo xu hướng “xanh” bằng cách sử dụng nguồn năng lượng tái tạo, xây dựng cảnh quan xanh,.. Từ đó, góp phần vào việc hạn chế tối đa các chất thải, khí thải độc hại POP, khí thải nhà kính. giảm thiểu biến đổi khí hậu toàn cầu như lũ lụt, hạn hán,…

• Thúc đẩy phát triển bền vững: Việc chuyển đổi xu hướng xanh cho bất động sản công nghiệp sẽ kéo theo phát triển xanh ở các doanh nghiệp sản xuất; từ đó, thúc đẩy phát triển theo hướng bền vững, thân thiện môi trường.

• Hạn chế năng lượng hóa thạch: Đẩy mạnh phát triển bất động sản công nghiệp theo xu hướng “xanh hóa” sẽ thúc đẩy ứng dụng các nguồn năng lượng tái tạo như điện gió, điện mặt trời,… vào trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Điều này là bước đi góp phần hạn chế năng lượng hóa thạch.

• Tăng cường đa dạng sinh học: Phát triển bất động sản công nghiệp xanh đòi hỏi diện tích phủ xanh lớn cho toàn khu vực, góp phần vào tăng cường và bảo vệ sự đa dạng sinh học trong khu vực bất động sản công nghiệp và các khu vực lân cận.

3. Lợi ích và thách thức khi đầu tư bất động sản công nghiệp

3.1. Về lợi ích

• Lợi nhuận cao: Khả năng sinh lời từ bất động sản công nghiệp cao hơn so với các loại hình đầu tư bất động sản khác. Ví dụ như việc cho thuê hoặc bán lại nhà xưởng, nhà kho,… đều mang đến lợi nhuận cao. Bên cạnh đó, hiện nay nhu cầu bất động sản công nghiệp ngày càng tăng cao, kéo theo sự gia tăng giá thuê bất động sản công nghiệp. Do đó, nhà đầu tư có thể hưởng được mức lợi nhuận tăng dần.

• Ổn định: Đầu tư bất động sản công nghiệp có sự ổn định cao hơn so với các loại hình bất động sản khác. Bởi vì nhu cầu sử dụng nhà kho, xưởng, khu công nghiệp,… cho các hoạt động sản xuất là luôn tồn tại. Thực tế, nếu các nhà đầu tư sản xuất, kinh doanh tốt, doanh thu thu vào luôn ổn định theo thời gian.

• Thanh khoản tốt: Bất động sản công nghiệp sở hữu thanh khoản tốt khi đáp ứng cán cân cung – cầu. Đặc biệt, theo dài hạn, bất động sản công nghiệp có triển vọng cao trong việc tăng trưởng giá bán và thanh khoản.

3.2. Về thách thức

Ngoài những lợi ích to lớn mà bất động sản công nghiệp mang lại, các doanh nghiệp cũng không tránh khỏi những thách thức khi đầu tư vào thị trường này, bao gồm:

• Thiệt hại lớn hơn so với các hình thức khác: Đầu tư bất động sản công nghiệp đòi hỏi nhà đầu tư phải bỏ ra số vốn lớn, rủi ro cũng cao hơn. Nếu không có sự lựa chọn đúng đắn, các nhà đầu tư thường đứng trước nguy cơ chôn vốn, lỗ nặng.
• Pháp lý chưa thống nhất: Đây vẫn là một điều bất cập cho các nhà đầu tư vào thị trường này. Thể chế pháp luật Việt Nam hiện nay còn chưa đồng bộ, thống nhất, phức tạp, có sự khác biệt ở từng địa phương, gây khó khăn cho nhà đầu tư. Ví dự như một doanh nghiệp muốn hoạt động phải xin giấy phép đầu tư, lựa chọn ngành nghề, đáp ứng yêu cầu môi trường,… dẫn đến khoảng thời gian mấy tháng, vài năm.
• Thời gian thu hồi vốn dài: So với các loại hình khác, bất động sản công nghiệp có thời gian thu hồi vốn dài hơn. Các nhà đầu tư có thể mất khoảng 10 năm, 15 năm mới có thể thu hồi được nguồn vốn đầu tư.
• Quản lý và vận hành: Đặc trưng của bất động sản công nghiệp là quy mô lớn. Do đó, các nhà đầu tư đứng trước rủi ro trong việc quản lý và vận hành, cần phải có kế hoạch quản lý vận hành đúng cách, đảm bảo phát triển ổn định, lâu dài theo thời gian.

4. Thực trạng bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2024

Bất động sản công nghiệp vẫn không ngừng ghi nhận kết quả tích cực trong những năm vừa qua. Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam VARS, đến hết quý I/2024, chỉ riêng khu công nghiệp,khu kinh tế đã có hơn 10.400 dự án trong nước và 11.200 dự án FDI, chiếm khoảng 35 – 40% tổng vốn FDI tăng thêm của cả nước và tạo việc làm cho 4.15 triệu lao động.

4.1. Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc

Theo VARS, tính đến quý I/2024, thị trường phía Bắc vẫn phát triển mạnh với tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 82%. Mức giá thuê trung bình đạt 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng mạnh nhất với khoảng 30% so với năm ngoái. Một vài doanh nghiệp nổi bật trong thị trường vẫn đến từ các nhà sản xuất điện tử, bao gồm Foxconn và Victory Giant.

Trong đó, khu vực Hà Nội không ghi nhận sự tăng giá thuê bởi tỷ lệ lấp đầy cao, diện tích trống thấp. Các tỉnh thành có mức giá thuê tăng nằm ở khu vực lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bắc Giang với mức tăng khoảng 5 – 7% tùy khu vực.

Về phân khúc kho xưởng cho thuê cũng tăng trưởng mạnh, chủ yếu thu hút các nhóm ngành như thương mại điện tử, máy móc, trang thiết bị, linh kiện điện tử. Trong đó, mức giá thuê cao ở 2 tỉnh thành: Bắc Ninh với giá thuê cao nhất từ 4.5 – 5.6 USD/m2/tháng, sau đó là Hải Phòng.

Miền Bắc tiếp tục dự kiến mở rộng quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp. Dự thảo Quy hoạch các tỉnh thành thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn 2050 cho thấy các tỉnh miền Bắc mở rộng mạnh là Hưng Yên, Hải Dương, Thái Bình. Do đó, giai đoạn 2025 – 2030, miền Bắc vẫn là khu vực tiềm năng sở hữu quỹ đất dồi dào cho các nhà đầu tư lựa chọn.

Tuy nhiên, khu vực miền Bắc đối diện với thách thức về môi trường khi phát triển bất động sản công nghiệp. Các khu công nghiệp đòi hỏi phải giảm thiểu khí thải ra môi trường, nâng cao hệ thống, dây chuyền sản xuất và tối ưu hóa chuỗi cung ứng. Đặc biệt trong bối cảnh xu hướng phát triển xanh, điều này tạo ra áp lực không nhỏ đối với các doanh nghiệp.

4.2. Thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung

Bất động sản công nghiệp miền Trung sở hữu nhiều điểm mạnh về hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ và hiện đại, nhiều cầu cảng, sân bay quốc tế. Một số khu vực sở hữu thị phần bất động sản công nghiệp lớn ở miền Trung là Thanh Hóa, Nghệ An, Đà Nẵng.

Trước đây, khu vực miền Trung có sự phát triển bất động sản kém hơn hai khu vực còn lại vì khó khăn về địa hình, quỹ đất và khí hậu. Tuy nhiên, xu hướng “xanh hóa” bất động sản công nghiệp hiện nay như “chìa khóa” cho sự phát triển khu vực miền Trung.

Trong đó, những khu vực như Bình Thuận, Khánh Hòa,  Ninh Thuận sở hữu tiềm lực dồi dào về nguồn năng lượng tái tạo như điện gió, điện mặt trời. Đây là một yếu tố rất quan trọng cho việc phát triển xanh trong tương lai. Do đó, giai đoạn 2025 – 2030, miền Trung sẽ là khu vực “sáng” cho các nhà đầu tư về phát triển xanh, bền vững.. 

4.3. Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam

Theo VARS, tính đến quý I/2024, tại thị trường miền Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp, khu kinh tế đạt 92%. Các khu vực “nóng” của phía Nam vẫn là TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương với tỷ lệ lấp đầy cực cao, lần lượt là 95%, 96% và 99%.

Mức giá cho thuê khu công nghiệp miền Nam trong quý I/2024 đạt 188 USD/m2/chu kỳ thuê. Một vài tỉnh thành đang được đẩy mạnh mở rộng thu hút đầu tư như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu khi sở hữu quỹ đất dồi dào và mức giá thuê cạnh tranh.

Về phân khúc nhà xưởng xây sẵn, theo CBRE, miền Nam có mức giá thuê trung bình đạt 4.5 – 4.9 USD/m2/tháng. Nguồn cung nhà xưởng dự kiến vẫn tiếp tục tăng, thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực năng lượng tái tạo, công nghệ cao, thương mại điện tử. CBRE cũng dự kiến, giai đoạn 2025 – 2028, giá thuê đất khu công nghiệp miền Nam sẽ tăng khoảng 3 – 7%, trong khi nhà xưởng xây sẵn tăng từ 1 – 4%/năm. 

Miền Nam sở hữu nhiều điểm sáng thu hút đầu tư như có nhiều dự án quy mô lớn, hiện đại, tạo liên kết ngành, hệ thống hạ tầng phát triển mạnh. Bên cạnh đó, các thị trường cấp 2 cũng đang được đẩy mạnh phát triển với quỹ đất dồi dào và mức giá cạnh tranh cho các nhà đầu tư linh hoạt lựa chọn.

Bên cạnh những điểm sáng của thị trường, khu vực phía Nam vẫn phải đối diện với nhiều áp lực. Các khu vực kinh tế trọng điểm như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương đang gặp thách thức về mở rộng quỹ đất. Bên cạnh đó, các thị trường cấp 1 và cấp 2 cũng đang chứng kiến sự cạnh tranh gay gắt.

5. Xu hướng bất động sản công nghiệp Việt Nam giai đoạn 2025 – 2030

Hiện nay, Việt Nam đang sở hữu nhiều thế mạnh thu hút các nhà đầu tư như chính sách chính trị ổn định, lao động dồi dào, chi phí lao động cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực là điều kiện hấp dẫn cho các nhà đầu tư lựa chọn. Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông những năm gần đầy cũng là đòn bẩy cho bất động sản công nghiệp bùng nổ.

Đặc biệt, việc dịch chuyển xu hướng phát triển truyền thống sang phát triển xanh, bền vững sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp xanh hóa. Nhà nước cũng đã đưa ra cam kết đưa phát thải ròng về 0 vào năm 2050. Đây là những yếu tố giúp các khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp tái tạo trở thành “điểm sáng” trong giai đoạn 2025 – 2030.

Thực tế, hiện nay những “ông lớn” trong ngành bất động sản công nghiệp đã nhanh chóng nắm bắt xu hướng bằng cách chuyển hướng sang áp dụng năng lượng tái tạo, đầu tư mô hình xanh và áp dụng công nghệ hiện đại để tự động hóa quy trình sản xuất. Những yếu tố này vừa giúp doanh nghiệp đi đúng “con đường” xanh hóa vừa giúp tối ưu chi phí và tăng tính cạnh tranh trên thị trường.

→ Để tìm hiểu cụ thể về mô hình khu công nghiệp xanh, bạn đọc có thể tham khảo tại bài viết: “Khu công nghiệp xanh”

KCN Du Long – Cơ hội “vàng” cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp KCN Du Long sở hữu vị trí địa lý thuận lợi, nằm tại Ninh Thuận – khu vực tiềm năng trong phát triển năng lượng tái tạo gồm điện gió, điện mặt trời. Du Long thuận có hệ thống giao thông thuận lợi về đường bộ, đường biển và đường hàng không, đáp ứng giao thương nội địa và quốc tế. Hiện nay, KCN Du Long đang định hướng phát triển mô hình xanh, tích hợp 20% năng lượng tái tạo vào tổng sản lượng điện cung cấp. Bên cạnh đó, đáp ứng bối cảnh nền kinh tế xanh, Du Long không ngừng đầu tư và nghiên cứu, ứng dụng công nghệ mới để “bứt tốc”. Dự kiến trong thời gian tới, Du Long sẽ dành khoảng 10% diện tích mặt nước và xây xanh để xây dựng các dự án điện mặt trời áp mái, điện gió. Tính đến năm 2024, KCN Du Long đã thu hút được 6 dự án đầu tư với tổng vốn đăng ký là 2.391,6 tỷ đồng và tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 14%. Hiện nay, tại địa bàn tỉnh Ninh Thuận có 3 KCN đang hoạt động, bao gồm KCN Thành Hải với tỷ lệ lấp đầy 100%, KCN Phước Nam đang vướng tranh chấp và KCN Du Long. Do đó, Du Long sẽ là điểm đến lý tưởng cho doanh nghiệp đang tìm hiểu về thị trường bất động sản công nghiệp tỉnh Ninh Thuận.

Bài viết trên đây, chúng tôi đã chia sẻ tất tần tật thông tin về thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam giai đoạn 2025 – 2030. Hy vọng sẽ mang đến cho bạn đọc những thông tin bổ ích phân khúc bất động sản này. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về thị trường bất động sản khu công nghiệp, đừng quên tham khảo các bài viết tại Du Long nhé!