Thủ tục thuê đất khu công nghiệp là vấn đề quan trọng mà các nhà đầu tư quan tâm khi quyết định thuê đất tại các khu công nghiệp. Do đó, bài viết này sẽ cập nhật cho bạn đọc các thông tin về điều kiện thuê đất, các bước thủ tục thuê đất, hồ sơ tài liệu cần chuẩn bị và những ưu đãi khi thuê đất khu công nghiệp.
1. Điều kiện thuê đất khu công nghiệp
Điều 149 Luật Đất Đai quy định các đối tượng sau đây được thuê đất khu công nghiệp để mở hoạt động sản xuất, kinh doanh:
- Các tổ chức kinh tế: Bao gồm các doanh nghiệp, liên hiệp hợp tác xã, hợp tác xã và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật với mục đích thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh và sản xuất.
- Cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Người Việt Nam kể cả người đang định cư tại nước ngoài vẫn được Nhà nước cho phép thuê đất khu công nghiệp.
- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất trong KCN tạo điều kiện thu hút nguồn vốn nước ngoài, góp phần mở rộng hợp tác quốc tế và đẩy mạnh xuất khẩu.
Các đối tượng không được tham gia thuê đất KCN:
- Các doanh nghiệp thiếu giấy phép hoạt động hoặc trong đã từng có lịch sử bị phạt do hoạt động trái phép.
Trong trường hợp chuyển nhượng sử dụng đất khu công nghiệp, người nhận chuyển nhượng sẽ phải tiếp tục hoạt động đúng như mục đích của mảnh đất và hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền thuê đúng thời hạn.
2. 5 bước thực hiện thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp
Trên thực tế, tùy vào từng địa phương mà thủ tục thuê đất khu công nghiệp cũng sẽ khác nhau. Tuy nhiên về cơ bản, nhà đầu tư cần phải thực hiện quy trình cơ bản với 5 bước dưới đây.
2.1. Bước 1: Ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng nguyên tắc
Sau khi lựa chọn được khu vực muốn thuê, các nhà đầu tư sẽ ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng nguyên tắc với chủ đầu tư KCN. Mỗi nơi sẽ có mức yêu cầu đặt cọc khác nhau, thường giao động trong khoảng từ 10% – 15% giá trị hợp đồng thuê đất.
Hợp đồng đặt cọc giống với mẫu hợp đồng thuê đất chính thức, bao gồm đầy đủ các thông tin như: thông tin cơ bản của lô đất, thời gian thuê đất, mục đích sử dụng, giá thuê đất, tiền đặt cọc, quyền lợi nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê và các điều khoản có liên quan.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin thuê đất: Mẫu đơn này sẽ do Ban quản lý KCN cung cấp cho phía nhà đầu tư.
- Giấy chứng nhận đầu tư và văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất: Chỉ cần bản sao.
- Bản thuyết trình về đề cương dự án đầu tư.
- Trích lục địa chính của mảnh đất đi thuê: Doanh nghiệp có thể lấy trực tiếp tại Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc lấy trực tuyến trên các website của một số tỉnh thành.
2.2. Bước 2: Xin cấp giấy phép đầu tư
Nhà đầu tư thường nhầm lẫn sẽ ký hợp đồng thuê đất chính thức ngay sau khi đặt cọc. Tuy nhiên trên thực tế, nhà đầu tư cần phải xin thêm giấy phép đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép đầu tư giúp chứng minh dự án đầu tư của doanh nghiệp có khả năng đáp ứng được các yêu cầu đầu tư của Nhà nước và tỉnh thành đó. Ngoài ra, giấy phép này còn giúp đánh giá được tiềm năng về kinh tế của dự án.
- Cơ quan tiếp nhận: Ban quản lý các khu công nghiệp của tỉnh.
- Hình thức: Nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính.
- Lưu ý: Trong trường hợp hai bên ký hợp đồng chính thức trước khi xin được giấy cấp phép nhưng giấy phép đầu tư không được duyệt thì các điều khoản trong hợp đồng xem như vô nghĩa. Nhà đầu tư không thể thực hiện bất cứ hoạt động nào đối với phần đất không được cấp phép.
2.3. Bước 3: Đăng ký doanh nghiệp
Sau khi xin được giấy phép đầu tư – 1 phần của thủ tục thuê đất khu công nghiệp, nhà đầu tư cần tiến hành xin đăng ký doanh nghiệp theo đúng Quy định của pháp luật Việt Nam. Dưới đây là một số thông tin cơ bản về nhà đầu tư cần chuẩn bị khi đăng ký doanh nghiệp.
- Hồ sơ: Hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp sẽ bao gồm: giấy đề nghị, điều lệ công ty, danh sách thành viên, bản sao CMND/CCCD/Hộ chiếu, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy ủy quyền.
- Cơ quan tiếp nhận: Phòng đăng ký kinh doanh của Sở Kế hoạch và Đầu tư.
- Thời gian thực hiện: Trong vòng 30 ngày sau khi được cấp Giấy phép đầu tư.
2.4. Bước 4: Ký hợp đồng thuê đất chính thức
Sau khi hoàn thành và lấy được đủ giấy phép của 3 bước đầu, nhà đầu tư và chủ đầu tư KCN sẽ tiến hành ký hợp đồng thuê đất chính thức. Đây là bước quan trọng nhằm xác lập quyền sử dụng đất của nhà đầu tư đối với phần đất đi thuê. Quá trình ký hợp đồng thuê đất chính thức sẽ diễn ra song song với thanh toán tiền thuê đất theo thỏa thuận của hai bên.
Lưu ý: Trước khi ký hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành thỏa thuận chi tiết hơn về các điều khoản mong muốn như thời gian bàn giao đất, thời gian nhận giấy chứng nhận sử dụng đất và phương thức thanh toán tiền thuê đất.
2.5. Bước 5: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chủ đầu tư KCN có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư. Sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà đầu tư được hưởng các quyền lợi và nghĩa vụ với phần đất đã thuê theo quy định của Pháp luật.
Số tiền cần thanh toán tiếp theo sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của nhà đầu tư và chủ đầu tư khu công nghiệp. Một số trường hợp chủ đầu tư yêu cầu nhà đầu tư cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về quy trình để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Hồ sơ: Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
- Bên thực hiện: Chủ đầu tư Khu công nghiệp.
- Cơ quan tiếp nhận: Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Thời gian trả kết quả: Không vượt quá 15 ngày từ khi tiếp nhận đủ hồ sơ.
Kết thúc 5 bước trên, nhà đầu tư có thể tiến hành xây dựng nhà xưởng và đưa dự án đi vào vận hành. Lưu ý các hoạt động đều phải đảm bảo tiến độ theo nội dung đã đăng ký đầu tư và tuân thủ đúng quy định pháp luật.
3. Hồ sơ và tài liệu cần chuẩn bị
Dựa trên Khoản 2 Điều 2 thông tư 09/2021/TT-BTMNT, khi thực hiện thuê đất tại khu công nghiệp, nhà đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ và tài liệu sau đây:
- Đơn xin thuê đất khu công nghiệp.
- Bản gốc giấy chứng nhận đầu tư đã cấp hoặc hợp đồng chấp thuận đầu tư.
- Văn bản tóm tắt dự án đầu tư sẽ hoạt động sản xuất tại KCN
- Trích lục bản đô địa chính hoặc trích đo địa chính của mảnh đất sẽ thuê.
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/ĐK
4. Chi phí và ưu đãi khi thuê đất khu công nghiệp
Có 3 loại chi phí chính trong thủ tục thuê đất khu công nghiệp, bao gồm:
- Tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
- Tiền thuê cơ sở hạ tầng KCN
- Tiền thuế theo quy định của pháp luật.
Trong những chi phí trên, nhà đầu tư thường được hưởng những ưu đãi về chi phí tiền thuê đất và tiền thuế của Nhà nước. Các ưu đãi này được Nhà nước điều chỉnh tùy theo từng vùng miền và từng thành phố để đảm bảo đồng bộ tốc độ phát triển và phát huy được hết tiềm năng của mỗi khu vực. Hiện nay, có 3 ưu đãi đầu tư dưới đây đang được Nhà nước áp dụng:
- Ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất: Các doanh nghiệp đầu tư vào các ngành nghề công nghiệp ưu tiên/vào các khu công nghiệp/các khu công nghiệp ở vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn
- Ưu đãi miễn, giảm tiền thuế thu nhập doanh nghiệp: Đối với những khu vực có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc những tỉnh thành được Nhà nước trực tiếp chỉ định, doanh nghiệp có thể được giảm đến 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu.
- Ưu đãi thuế nhập khẩu: Theo Điều 16 Luật thuế xuất nhập khẩu 107/2016/QH13, các doanh nghiệp sẽ được miễn thuế nhập khẩu trong vòng 5 năm đối với một số nguyên vật liệu đặc biệt
Bài viết trên đây, chúng tôi đã trình bày các thủ tục thuê đất khu công nghiệp. Mong rằng sẽ đem lại những kiến thức bổ ích cho bạn đọc khi quyết định đầu tư vào thị trường này. Để cập nhật thêm những thông tin mới nhất về các chính sách thuê đất khu công nghiệp, bạn đọc đừng quên truy cập https://dulongip.vn nhé!
