[Giải đáp 2025] Đất khu công nghiệp có được thế chấp không?

Đất khu công nghiệp có được thế chấp không? Đây là câu hỏi nhiều doanh nghiệp đang quan tâm khi muốn sử dụng tài sản để đảm bảo các khoản vay. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ về điều kiện, thủ tục và các quy định pháp lý liên quan đến việc thế chấp đất trong KCN. Cùng khám phá ngay nhé!

1. Đất khu công nghiệp có được thế chấp không?

Theo Luật Đất đai 2024, đất khu công nghiệp (KCN) có thể thế chấp phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất, cụ thể như sau:

Hình thức sử dụng đất	Có được thế chấp quyền sử dụng đất không	Ghi chú
Đất thuê trả tiền một lần	Có	Khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024
Đất thuê trả tiền hàng năm	Không	Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024
Đất Nhà nước giao có thu tiền	Có	Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024
Đất Nhà nước giao không thu tiền	Không	Khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024

1 - Đất thuê trả tiền một lần: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai năm 2024, nếu doanh nghiệp thuê đất từ Nhà nước và thanh toán toàn bộ tiền thuê một lần cho cả thời gian sử dụng, họ có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, đồng thời có thể thế chấp cả tài sản gắn liền với đất.

2 - Đất thuê trả tiền hàng năm: Căn cứ theo Khoản 1 Điều 34 của Luật Đất đai 2024, các doanh nghiệp thuê đất theo hình thức trả tiền thuê hàng năm không được thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, họ vẫn có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu hợp pháp gắn liền với đất, chẳng hạn như nhà xưởng, thiết bị, máy móc... với điều kiện có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.

3 - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất: Đối với các trường hợp được Nhà nước giao đất và phải nộp tiền sử dụng đất, theo Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp có toàn quyền sử dụng đất và có thể thế chấp quyền sử dụng đất cũng như tài sản trên đất tại ngân hàng, tổ chức kinh tế hoặc các cá nhân theo quy định của pháp luật.

4 - Đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất: Theo Khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp không được sử dụng đất đó để thế chấp, góp vốn hay chuyển nhượng quyền sử dụng. Đồng thời, trong trường hợp bị thu hồi, doanh nghiệp không được bồi thường về đất, chỉ xem xét hỗ trợ đối với tài sản hợp pháp gắn liền với đất nếu có.

2. Điều kiện thế chấp đất khu công nghiệp

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn thế chấp cần đáp ứng một số điều kiện nhất định sau:

• Người sử dụng đất phải có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp lệ đối với thửa đất dự kiến thế chấp.
• Thửa đất không được vướng vào tranh chấp hoặc, trong trường hợp có tranh chấp, phải được giải quyết dứt điểm và có kết luận từ cơ quan có thẩm quyền.
• Tài sản đất không đang bị kê biên để thi hành án, đồng thời không thuộc đối tượng bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế hành chính theo quy định pháp luật.
• Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực, tức là đất vẫn đang được Nhà nước công nhận quyền sử dụng trong thời gian cho phép.
• Đất không thuộc diện áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, chẳng hạn như liên quan đến các vụ án hoặc quyết định hành chính đặc biệt.

Trong trường hợp thế chấp tài sản đi kèm với đất, người sử dụng cần có giấy tờ pháp lý để xác minh quyền sở hữu tài sản.

3. Thủ tục thế chấp đất khu công nghiệp

Việc thế chấp đất KCN là một quy trình pháp lý quan trọng giúp bảo đảm quyền lợi cho các bên liên quan. Dưới đây là các bước cần thực hiện khi tiến hành thủ tục:

1 - Bước 1: Theo Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, hồ sơ thế chấp đất cần chuẩn bị bao gồm:

• Phiếu đăng ký thế chấp (bản chính).
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (theo biểu mẫu quy định).
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tài liệu chứng minh quyền sở hữu tài sản trên đất, áp dụng trong trường hợp thế chấp cả nhà xưởng, kho bãi hoặc công trình khác.
• Văn bản xác nhận thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền, nếu đây là hai cá nhân/tổ chức khác nhau.
• Giấy tờ chứng minh quyền đại diện hợp pháp, chẳng hạn như văn bản ủy quyền có công chứng (nếu người nộp hồ sơ không phải là chủ đất).
• Bản sao căn cước công dân (CCCD) hoặc giấy tờ tùy thân của người đại diện pháp luật theo quy định.

2 - Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ giao dịch bảo đảm (thế chấp) được tiếp nhận tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận Một cửa cấp quận/huyện tùy theo mô hình tổ chức tại địa phương. Doanh nghiệp có thể nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất qua một trong các hình thức sau:

• Đăng ký trực tuyến thông qua hệ thống điện tử của Văn phòng đăng ký đất đai.
• Nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ thuộc UBND cấp quận/huyện nơi có đất.
• Gửi hồ sơ qua đường bưu chính đến cơ quan đăng ký có thẩm quyền.
• Sử dụng thư điện tử nếu bạn đã có mã số đăng ký và cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.

3 - Bước 3: Thẩm định và xử lý hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của các giấy tờ theo quy định. Nếu hồ sơ có sai sót, cơ quan sẽ gửi văn bản thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong thời hạn luật định.

Trường hợp hồ sơ hợp lệ và đầy đủ, cơ quan chức năng sẽ thực hiện thủ tục đăng ký vào Hệ thống thông tin đất đai quốc gia và cập nhật nội dung thế chấp vào trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian giải quyết được quy định trong khoảng từ 1 đến 3 ngày làm việc, áp dụng trong trường hợp hồ sơ không có vướng mắc hay yêu cầu bổ sung.

4 - Bước 4: Trả kết quả đăng ký

Doanh nghiệp có thể lựa chọn nhận kết quả trực tiếp tại cơ quan đăng ký, qua bưu điện hoặc hệ thống đăng ký điện tử nếu thực hiện online. Kết quả trả về cho doanh nghiệp bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ghi nhận nội dung thế chấp trên trang bổ sung.
• Thông báo xác nhận đã hoàn thành đăng ký thế chấp.

4. 3 câu hỏi thường gặp về đất khu công nghiệp

Câu 1: Đối tượng nào có thể thế chấp đất khu công nghiệp?

Với doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI, việc thế chấp đất KCN chỉ áp dụng khi thuê đất trả tiền một lần hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được ghi rõ trong giấy chứng nhận.

Câu 2: Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Trong đa số trường hợp, doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư hạ tầng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (kho, nhà xưởng,...) nếu đủ điều kiện pháp lý.

Câu 3: Đất khu công nghiệp có được chuyển nhượng không?

Có thể chuyển nhượng nếu đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp, không trái với quy hoạch và thuộc diện đất Nhà nước giao có thu tiền hoặc thuê trả tiền một lần. Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng có thể chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.

>>> Tìm hiểu thêm thông tin về chuyển nhượng đất trong KCN và những điều kiện cần biết qua bài viết: Chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp 2025: Thủ tục, hồ sơ & lệ phí

Việc hiểu rõ đất khu công nghiệp có được thế chấp sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định hợp lý, đặc biệt khi cần sử dụng tài sản để huy động vốn. Tuy nhiên, để quá trình thế chấp diễn ra thuận lợi, các doanh nghiệp cần tuân thủ đúng các quy định pháp lý và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ.

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các quy trình, hồ sơ, thủ tục khác xoay quanh KCN, truy cập ngay website https://dulongip.vn để cập nhật các thông tin mới nhất nhé.