Cập nhật quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp mới nhất 2024

Quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp là một trong những mối bận tâm của các nhà đầu tư khi đặt chân vào thị trường bất động sản khu công nghiệp. Hãy cùng chúng tôi cập nhật ngay quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp mới nhất 2024 ngay trong bài viết dưới đây nhé!

1. Nghiên cứu và lập kế hoạch

Để đưa ra được quyết định đầu tư chính xác, doanh nghiệp/nhà đầu tư cần phải xác định nhu cầu hiện tại của doanh nghiệp, ước tính chi phí và ngân sách cho dự án đầu tư cơ sở hạ tầng Khu Công Nghiệp (“KCN”) cũng như nghiên cứu kỹ lưỡng tiềm năng phát triển của khu vực đầu tư. Để tránh được những tranh chấp pháp lý, lừa đảo cũng như đánh giá chính xác giá trị của khu đất muốn đầu tư, mời bạn đọc tham khảo thêm trong bài viết về kinh nghiệm “đầu tư đất khu công nghiệp“.

Nhà đầu tư/ doanh nghiệp cần tiến hành lập bảng kế hoạch chi tiết cho dự án theo các yếu tố quan trọng như: Dự trù chi phí (chi phí khảo sát, thiết kế dự án, chi phí thi công xây dựng, chi phí vận hành, chi phí thẩm định dự án,…), tổng ngân sách có sẵn, nguồn vốn huy động, lợi nhuận dự kiến, phương thức thu hút nhà đầu tư,…

Bước này không chỉ giúp doanh nghiệp/nhà đầu tư định hướng được hướng đi trong tương lai mà còn dự trù những rủi ro, chi phí phát sinh và ngân sách cần thiết cho dự án đầu tư sau này.

2. Chuẩn bị hồ sơ và thủ tục pháp lý

Sau khi lập kế hoạch chi tiết cho dự án đầu tư hạ tầng, nhà đầu tư cần phải chuẩn bị các tài liệu và hồ sơ cần thiết để xin cấp phép đầu tư từ cơ quan chức năng theo quy định. Tùy thuộc vào trường hợp đầu tư hạ tầng mới hoặc hạ tầng mở rộng, nhà đầu tư sẽ cần chuẩn bị hồ sơ và thủ tục pháp lý tương đối khác nhau. Cụ thể:

Đối với dự án đầu tư hạ tầng KCN mới, quy trình chuẩn bị hồ sơ và thủ tục pháp lý có thể tham khảo các bước như sau:

Hồ sơ bao gồm:

• Văn bản đề nghị bổ sung quy hoạch
• Báo cáo đề xuất bổ sung KCN mới
• Bản đồ vị trí KCN
• Các hồ sơ liên quan: Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch phát triển KCN, văn bản khác.

Về thủ tục:

• Chuẩn bị hồ sơ đầu tư: Ở giai đoạn này, nhà đầu tư cần lập hồ sơ xin chủ trương đầu tư (dự án đầu tư và đánh giá tác động môi trường) và nộp tại các cơ quan thẩm quyền theo quy định của Pháp luật.
• Xin cấp quyết định chủ trương đầu tư: Thông thường, hồ sơ đầu tư dự án hạ tầng KCN sẽ được trình lên cơ quan UBND cấp tỉnh, thành phố hoặc Bộ Kế hoạch đầu tư để được phê duyệt.

Đối với dự án đầu tư hạ tầng KCN mở rộng, quy trình chuẩn bị hồ sơ và thủ tục pháp lý có thể tham khảo các bước như sau:

Hồ sơ bao gồm:

• Văn bản đề nghị bổ sung quy hoạch mở rộng.
• Báo cáo đề xuất mở rộng KCN.
• Bản đồ vị trí khu vực mở rộng.
• Các hồ sơ liên quan: Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch phát triển KCN, báo cáo hoạt động hiện tại của KCN, văn bản khác.

Về thủ tục

• Thẩm định quy hoạch mở rộng: Đối với đầu tư hạ tầng KCN mở rộng, nhà đầu tư cần được phê duyệt đề xuất mở rộng chi tiết tại các cơ quan có thẩm quyền.
• Điều chỉnh chủ trương đầu tư: Nhà đầu tư dự án hạ tầng KCN mở rộng cần lập hồ sơ điều chỉnh chủ trương đầu tư để được thẩm định và phê duyệt bởi các cơ quan liên quan.

Trên đây là những bước khởi đầu quan trọng về hồ sơ và thủ tục pháp lý. Ngoài ra, nhà đầu tư cần phải đáp ứng các điều kiện về yêu cầu và các thủ tục đầy đủ theo quy định như: giấy phép môi trường, giấy phép xây dựng,…

3. Huy động vốn

Huy động vốn là một phần không thể thiểu trong bất kỳ dự án đầu tư hạ tầng KCN nào. Điều này giúp đảm bảo cho dự án được diễn ra suôn sẻ và thành công theo kế hoạch. Do đó, chủ đầu tư dự án hạ tầng KCN cần phải tìm kiếm và thu hút nguồn vốn đầu tư.

Theo Điều 26 Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định, một số phương thức huy động nguồn vốn đầu tư vào hạ tầng KCN là:

• Nguồn vốn từ ngân sách nhà nước: Đây là nguồn vốn từ ngân sách địa phương hoặc trung ương và được xem như nguồn vốn mồi. Các nguồn vốn này thường áp dụng cho các KCN được ưu tiên hưởng theo quy định của Nhà nước.
• Nguồn vốn huy động nội bộ: Đây là nguồn vốn của nhà đầu tư chủ yếu từ kiểm soát vốn lưu động, thu lợi nhuận từ việc cho thuê lại đất KCN hoặc các loại hình khác.
• Nguồn vốn vay: Đến từ vốn vay ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính hợp pháp với các ưu đãi về lãi suất dành cho KCN.
• Nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp: Nhà đầu tư có thể phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động nguồn vốn đầu tư đối với các dự án đầu tư hạ tầng quy mô lớn, có vai trò then chốt với sự phát triển nền kinh tế.
• Nguồn vốn nước ngoài: Thu hút FDI cũng là cách được các chủ đầu tư KCN lựa chọn. Ngoài ra, vốn vay ODA, PPP và các tổ chức tài chính quốc tế cũng là nguồn huy động vốn nhà đầu tư có thể tham khảo.
• Nguồn vốn BOT, BT, BTO: Đây cũng là một trong những hình thức huy động, thu hút vốn đầu tư theo quy định.

Trên thực tế, mỗi nguồn vốn đầu tư mà doanh nghiệp huy động được sẽ có ưu và nhược điểm nhất định. Do đó, nhà đầu tư/ doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng và lựa chọn nguồn vốn phù hợp để tối ưu hóa nguồn tài chính, đảm bảo dự án hoàn thành hiệu quả như mong đợi.

4. Thi công và xây dựng

Quy trình thi công và xây dựng của dự án đầu tư hạ tầng KCN thường bao gồm các hoạt động chính như: tập kết nguyên vật liệu, thiết bị cần thiết, thi công hạng mục hạ tầng kỹ thuật như hệ thống giao thông nội khu, hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc, cây xanh, hệ thống xử lý nước thải, chất thải.

Các nhà đầu tư dự án hạ tầng KCN thường sẽ có đơn vị thầu thứ ba để thực hiện thi công và xây dựng công trình. Do đó, doanh nghiệp/ nhà đầu tư cần giám sát và quản lý quá trình thi công sát sao để đảm bảo quá trình diễn ra như kế hoạch. Trong đó, chủ đầu tư hạ tầng KCN và nhà thầu sẽ có những quyền lợi và trách nhiệm khác nhau. Cụ thể:

• Chủ đầu tư dự án hạ tầng KCN: Đảm bảo dự án thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng đúng kế hoạch để bàn giao cho Nhà thầu thi công dự án.
• Nhà thầu: Có trách nhiệm đảm bảo các biện pháp thi công hạng mục công trình hạ tầng đúng tiến độ, đảm bảo an toàn và bảo vệ môi trường. Đồng thời, nhà thầu cũng đảm bảo áp dụng các biện pháp công nghệ thi công theo yêu cầu của pháp luật về độ mới, an toàn lao động, bảo vệ môi trường công trường.

Trường hợp KCN Du Long, chủ đầu tư tổ chức các hoạt động xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN theo hình thức thi công cuốn chiếu. Trong đó, ví dụ như là vừa giải phóng mặt bằng vừa thi công nền, xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật cần thiết, vừa thu hút và tiếp đón các nhà đầu tư xây dựng nhà máy trong KCN.

→ Để biết thêm thông tin về quy trình thi công nhà xưởng đúng chuẩn, bạn đọc có thể tham khảo ngay tại bài viết: “Quy trình thi công nhà xưởng”.

5. Vận hành và quản lý

Sau khi dự án đầu tư hạ tầng KCN hoàn thiện, chủ đầu tư cần quản lý vận hành các hoạt động trong KCN để đảm bảo hoạt động diễn ra ổn định và đạt hiệu quả. Theo Khoản 1 Điều 67 Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định, KCN chịu sự quản lý của Ban quản lý KCN. Đây là đơn vị được trực thuộc UBND cấp Tỉnh do Thủ tướng Chính phủ thành lập.

Các hoạt động vận hành một dự án KCN chủ yếu bao gồm những hoạt động như: cho thuê mặt bằng, cho thuê đất, kinh doanh hoạt động hạ tầng phụ trợ (xử lý nước thải, chất thải,…) và các hoạt động khác nhằm thu hút đầu tư. Các hoạt động diễn ra trong KCN được giám sát và đánh giá bởi các cơ quan quản lý nhà nước. Do đó, ban quản lý cần đảm bảo vận hành đúng theo quy định Pháp luật để tránh vi phạm và bị xử phạt.

Đối với các doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất trong khu công nghiệp, việc nắm rõ các thông tin về giá thuê, chính sách thanh toán, ưu đãi sẽ giúp tối ưu hóa lợi ích và đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 68 Nghị định 35/2022/NĐ-CP, bổ sung bởi Nghị định 70/2023/NĐ-CP, nhiệm vụ của Ban quản lý khu công nghiệp như sau:

• Đối với sự phát triển KCN: Quản lý, kiểm tra, giám sát việc phát triển KCN. Theo dõi quá trình thực hiện các mục tiêu đầu tư của KCN. Đi kèm với tiến trình góp vốn, triển khai các dự án đầu tư nhằm thu hút nguồn vốn. Ngoài ra, ban Quản lý cũng cần đảm bảo các hoạt động của KCN đều chấp hành quy định Pháp luật về vấn đề bảo vệ môi trường, an ninh, trật tự, xã hội.
• Đối với các doanh nghiệp, dự án đầu tư trong KCN: Thẩm định các dự án, thiết kế, xây dựng với các công trình, dự án xây dựng trong KCN. Hỗ trợ doanh nghiệp trong KCN đăng ký đầu tư dự án, giải quyết khó khăn và tiếp nhận báo cáo thống kê, báo cáo tài chính hàng năm. Ngoài ra, ban Quản lý đảm bảo cung cấp các thông tin cần thiết cho sự phát triển doanh nghiệp và cộng sinh KCN. Cuối cùng, nhằm thúc đẩy KCN đi lên, ban Quản lý nên tổ chức phong trào thi đua và khen thưởng và giải quyết các vấn đề tố cáo, phòng chống tham nhũng, tiêu cực trong KCN.

Những điều trên này đảm bảo quá trình quy hoạch, thành lập và vận hành quản lý KCN diễn ra công khai minh bạch. Đồng thời với sự quản lý của Ban quản lý KCN đảm bảo KCN phát triển bền vững và giảm thiểu các tác động đến với môi trường.

→ Để biết thêm thông tin về quy chế quản lý khu công nghiệp mới nhất tại thị trường Việt Nam, bạn có thể tham khảo bài viết “Quy chế quản lý trong khu công nghiệp”.

6. Yêu cầu và điều kiện để đầu tư hạ tầng khu công nghiệp

Để đảm bảo quá trình đầu tư dự án hạ tầng KCN diễn ra hiệu quả, nhà đầu tư hạ tầng cần lưu ý thực hiện đúng Pháp luật về: thủ tục hành chính và pháp lý, tài chính và nguồn vốn, kỹ thuật và công nghệ. Hãy cùng phân tích từng yếu tố về điều kiện ngay sau đây:

6.1. Về pháp lý và thủ tục hành chính

Theo Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP, để đầu tư dự án hạ tầng KCN cần phải đáp ứng các điều kiện quy định như sau:

• Phù hợp với quy hoạch theo quy định: Dự án đầu tư hạ tầng KCN phải đảm bảo tuân thủ các quy hoạch địa phương, khu vực, tỉnh, vùng và quốc gia để đảm bảo sự đồng bộ và hiệu quả phát triển kinh tế. Thực tế, một số trường hợp đầu tư quy hoạch sai quy hoạch chung của vùng đã bị xử phạt theo quy định.
• KCN phải phân kỳ đầu tư theo quy định: Phân kỳ đầu tư là một trong những vấn đề quan trọng trong bất kỳ dự án đầu tư hạ tầng KCN. Điều 9 Nghị Định này cũng có nêu rõ nhà đầu tư cần thực hiện phân kỳ đầu tư hợp lý. Tuy nhiên, trừ một số trường hợp khác theo Luật định thì không cần thực hiện phân kỳ đầu tư.
• Đầu tư vào cụm liên kết ngành: Dự án đầu tư hạ tầng KCN cần đảm bảo thu hút các dự án đầu tư vào KCN với quy mô liên kết ngành. Trong đó, quy định cụ thể về tổng vốn đầu tư không dưới 2 tỷ đô la Mỹ/ 45.000 tỷ VNĐ. Về quy mô ban đầu không vượt quá 1000 ha, quy mô các giai đoạn sau sẽ tuân theo quy định Pháp luật.
• Dành đất cho các doanh nghiệp theo quy định: Tối thiểu 5 ha đất/ 3% tổng diện tích đất của KCN phải dành cho các doanh nghiệp: vừa và nhỏ, công nghiệp hỗ trợ, đổi mới sáng tạo và các đối tượng ưu tiên theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các KCN đặc biệt như KCN sinh thái, KCN hỗ trợ, KCN chuyên ngành, KCN công nghệ cao thì không phải áp dụng điều này. Để hiểu rõ hơn về các yêu cầu và quy định đối với mô hình khu công nghiệp sinh thái, bạn có thể tham khảo bài viết “tiêu chí xây dựng khu công nghiệp sinh thái” và nhằm nắm bắt các tiêu chuẩn cụ thể cho loại hình khu công nghiệp này.
• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định: Dự án đầu tư hạ tầng KCN cần đảm bảo đáp ứng các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Pháp luật về Luật đất đai, Luật Lâm nghiệp và các Luật liên quan khác.
• Tỷ lệ lấp đầy: Bình quân tỷ lệ lấp đầy các KCN trên địa bàn tỉnh, thành phố trung ương đạt tối thiểu 60% ngay thời điểm trình báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc thời điểm nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư theo quy định của luật đầu tư. Tuy nhiên, yêu cầu này sẽ trừ một số trường hợp cụ thể khác theo quy định.
• Quy hoạch khu nhà ở và tiện ích cho người lao động: Dự án đầu tư hạ tầng KCN phải đảm bảo có quy hoạch cho nhà ở, công trình dịch vụ và tiện ích dành cho người lao động của KCN, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Điều kiện mở rộng KCN: Ngoài những điều kiện nêu trên, dự án đầu tư hạ tầng KCN mở rộng cần đáp ứng những yêu cầu cụ thể được nêu trong Điều 9 của Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Bên cạnh những điều kiện yêu cầu về dự án, nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư hạ tầng KCN cũng cần đảm bảo thỏa mãn những quy định của Pháp luật. Theo Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP, quy định về nhà đầu tư như sau:

• Đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định.
• Đáp ứng các điều kiện được Nhà nước giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án đầu tư hạ tầng KCN theo quy định về luật đất đai, lâm nghiệp và các Luật khác có liên quan.

Việc đáp ứng những điều kiện về dự án, về nhà đầu tư giúp dự án đầu tư hạ tầng KCN được triển khai một cách hiệu quả. Ngoài ra, với xu hướng phát triển khá mạnh và phức tạp của KCN hiện nay, những yêu cầu này là cần thiết để đồng bộ, thống nhất quy hoạch trên toàn quốc.

Để tiến hành dự án đầu tư hạ tầng KCN, chủ đầu tư dự án cần lưu ý những thủ tục đầu tư quan trọng dưới đây, bao gồm:

• Thủ tục xin chủ trương đầu tư: 

Căn cứ theo Điều 30, 31 Luật Đầu tư năm 2020, chủ đầu tư dự án cần xác định thẩm quyền chấp thuận đầu tư dự án hạ tầng KCN của mình thuộc chủ trương nào (Quốc Hội hay Thủ tướng chính phủ) để thực hiện xin chủ trương đầu tư theo quy định.

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, nhà đầu tư dự án hạ tầng KCN sẽ cần chuẩn bị các bộ hồ sơ, nội dung thẩm định khác nhau theo quy định của Pháp luật.

• Giấy chứng nhận đầu tư:

Theo Điều 37 Luật đầu tư 2020, đơn vị cần phải thực hiện đầy đủ thủ tục cấp GiIấy chứng nhận đầu tư nếu thuộc một trong những trường hợp sau:

• Dự án đầu tư hạ tầng của nhà đầu tư nước ngoài.
• Dự án đầu tư hạ tầng KCN của tổ chức kinh tế thuộc Khoản 1 Điều 23 của Luật đầu tư 2020.

Ngoài ra, các trường hợp như nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư quy định tại Khoản 2 ĐIều 23 của Luật đầu tư 2020, nhà đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần góp vốn thì không cần phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

• Thủ tục xin giấy phép xây dựng:

Nhà đầu tư vào dự án hạ tầng KCN cần đảm bảo thực hiện đầy đủ thủ tục xin giấy phép xây dựng tại chương IV Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy và môi trường trong xây dựng.

• Thủ tục về môi trường: 

Để xin cấp phép về môi trường, nhà đầu tư dự án hạ tầng KCN cần phải xem dự án của mình thuộc nhóm mấy căn cứ vào Phụ lục II. III. IV, V của Nghị định 08/2022/NĐ-CP và Điều 28 Luật Bảo vệ Môi trường 2020.

Sau đó, đánh giá tác động môi trường của dự án theo Điều 33-37 Luật bảo vệ môi trường 2020. Cuối cùng, tiến hành xin cấp giấy phép môi trường trong các trường hợp cần thiết theo quy định của Pháp luật.

Bạn đọc có thể tìm hiểu về những quy chế bảo vệ môi trường KCN mới nhất tại Việt Nam trong bài viết “Quy chế bảo vệ môi trường khu công nghiệp”.

6.2. Về tài chính và nguồn vốn

Theo Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định, đối với trường hợp áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, cần đảm bảo đánh giá về tài chính nguồn vốn như sau:

Đánh giá tài chính – thương mại của nhà đầu tư dựa trên cơ sở quyết định nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN của các cấp có thẩm quyền quy định.

6.3. Về kỹ thuật và công nghệ

Theo Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định, đối với trường hợp áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, cần đảm bảo tiêu chí về kỹ thuật và công nghệ như sau:

Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật – công nghệ của nhà đầu tư dự án đầu tư hạ tầng KCN được xây dựng trên cơ sở nội dung Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp của cấp có thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trên đây là toàn bộ những thông tin mới nhất về quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp năm 2024. Hy vọng với những thông tin trên, bạn có thể nắm bắt chính xác các bước trong việc đầu tư hạ tầng KCN, cũng như những yêu cầu và điều kiện cần thiết theo quy định Pháp luật. Nếu bạn mong muốn tìm hiểu thêm về bất động sản khu công nghiệp, đừng bỏ qua những bài viết mới nhất trên website:https://dulongip.vn/ của chúng tôi nhé!