Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp là gì? Tình hình lấp đầy tại Việt Nam

Trong bối cảnh các khu công nghiệp tại Việt Nam đang nhanh chóng phát triển, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại Việt Nam là một trong những thông tin thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về khái niệm này và cập nhật tình hình lấp đầy của các khu công nghiệp ở Việt Nam trong bài viết dưới đây nhé!

1. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp là gì?

Theo định nghĩa tại Khoản 12 Điều 2 Nghị định 82/2018/NĐ-CP, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp (KCN) là chỉ số quan trọng giúp đo lường hiệu quả sử dụng đất công nghiệp trong một khu công nghiệp cụ thể. Không chỉ vậy, tỷ lệ này còn giúp phản ánh sự hấp dẫn của khu vực đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư.

“Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp là tỷ lệ diện tích đất công nghiệp đã cho nhà đầu tư thuê lại trên tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp. Số liệu này được tính theo tỷ lệ phần trăm (%).”

2. Thực trạng tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở Việt Nam

Theo báo cáo năm 2023 của CBRE, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Việt Nam đã đạt mức 82,4%, số liệu này cho thấy sự gia tăng đáng kể so với năm 2022 (~80%). Hiện tại, có tổng cộng 291 KCN đang hoạt động trên khắp cả nước, tập trung chủ yếu tại khu vực miền Nam như Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Long An. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp ở khu vực phía Nam đạt trên 92% tổng diện tích. 

Những số liệu trên đã cho thấy sự phát triển mạnh mẽ và bền vững của lĩnh vực bất động sản công nghiệp so với xu hướng ảm đạm của tình hình kinh tế chung. Dưới đây là bảng tổng hợp số lượng khu công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy trung bình tại 3 khu vực kinh tế trọng điểm của Việt Nam:

Vị trí	Số lượng KCN	Tỷ lệ lấp đầy
Miền Bắc	248	81%
Miền Trung	170	67%
Miền Nam	202	92%
Tổng	620	82.4% (510/620)

(*) Theo báo cáo năm 2023 của CBRE

So với năm 2022, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trung bình của các khu vực đều có sự tăng nhẹ. Đặc biệt tại hai khu vực kinh tế trọng điểm lớn nhất là miền Bắc và Nam. Tuy nhiên, với nhiều dư địa và các chính sách hỗ trợ thu hút đầu tư, thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Trung đã bắt đầu có những dấu hiệu phát triển tích cực.

2.1.Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp miền Bắc

Khu vực miền Bắc của Việt Nam đang là một trong những điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tổng diện tích đất công nghiệp tại khu vực miền Bắc là khoảng 10.000ha với 248 khu công nghiệp. Hiện tại, miền Bắc có 5 tỉnh trọng điểm là Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại khu vực phía Bắc đang ổn định ở mức khoảng 80%, được đầu tư chủ yếu từ các ngành công nghiệp công nghệ cao. Giá thuê đất công nghiệp trung bình ở khu vực này đạt 109 USD/m2/kỳ hạn thuê. Hà Nội là thành phố có giá thuê cao nhất, lên đến gần 140 USD/m2/kỳ hạn thuê. (Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam Q2/2023)

Thị trường công nghiệp miền Bắc thu hút nhiều doanh nghiệp nước ngoài và vốn đầu tư FDI nhờ vị trí địa lý thuận lợi, mạng lưới giao thông phát triển, chi phí lao động cạnh tranh, môi trường chính trị ổn định, triển vọng kinh tế tích cực và các hiệp định thương mại tự do. Đặc biệt, việc đầu tư vào giáo dục và cơ sở hạ tầng đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường công nghiệp miền Bắc.

Tuy nhiên, thị trường công nghiệp miền Bắc hiện đang đối mặt với thách thức về đa dạng hóa ngành nghề. Ngoài ra, do chủ yếu tập trung thu hút đầu tư các tập đoàn lớn, miền Bắc có thể rơi vào tình trạng thiếu hụt lao động và cản trở việc thu hút vốn đầu tư từ các doanh nghiệp cùng ngành khác. 

Nhà nước đã bắt đầu áp dụng các biện pháp như quy hoạch lại khu công nghiệp, mở các lớp đào tạo nhân công nhằm khắc phục những thiếu sót này, phát triển bền vững thị trường công nghiệp miền Bắc trong tương lai.

2.2. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp miền Nam

Miền Nam là khu vực kinh tế sôi động nhất cả nước với 202 khu công nghiệp được quy hoạch. Tổng diện tích đất công nghiệp là 25.000 ha, đạt tỉ lệ sử dụng đất lên đến 92%. 

5 tỉnh thành có thị trường bất động sản khu công nghiệp phát triển nhất là: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu. Giá thuê đất công nghiệp trung bình ở miền Nam đạt 135 USD/m2/kỳ hạn thuê, đặc biệt tại các tỉnh nêu trên giá thuê có thể lên đến 198 USD/m2/kỳ hạn thuê (TP Hồ Chí Minh). (Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam Q2/2023)

Khu vực miền Nam tập trung vào nhiều ngành công nghiệp, bao gồm cao su và nhựa, công nghiệp chế biến thực phẩm, ngành công nghiệp nặng, dầu khí và năng lượng, cùng với các ngành công nghiệp nhẹ truyền thống như dệt may, giày dép, gỗ và nội thất, kim loại.

Khả năng thu hút đầu tư FDI của khu vực vực đến từ mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng của khu vực phát triển đồng bộ, bao gồm đường biển, đường sắt, đường bộ và hàng không.

Tuy nhiên, hiện nay các nhà đầu tư quốc tế có xu hướng yêu cầu diện tích thuê lớn và thời hạn thuê lâu dài khiến một thị trường có tính cạnh tranh cao và quỹ đất hạn hẹp như miền Nam đang trở nên kém hấp dẫn.

2.3. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp miền Trung

Miền Trung hiện đang có 170 dự án khu công nghiệp với tổng diện tích 7.500 ha. Với tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp trung bình đạt 67%, khu vực này có phần lép vế hơn so với hai miền Nam Bắc.

Tuy nhiên, miền Trung cũng là khu vực có quỹ đất trống lớn nhất cả nước. Trong tương lai, trước bối cảnh các khu vực còn lại đã cạn kiệt nguồn cung, đây sẽ trở thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp nước ngoài và vốn đầu tư FDI nhờ quỹ đất lớn và chi phí thuê đất thấp với giá thuê trung bình ở mức 34 USD/m2/kỳ hạn thuê. (Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam Q2/2023)

Với lợi thế về vị trí địa lý với đường bờ biển dài, nhiều cảng biển, miền Trung là khu vực phù hợp cho các ngành công nghiệp chế biến thực phẩm, công nghiệp nặng, dầu khí và năng lượng, cùng với các ngành công nghiệp nhẹ truyền thống như dệt may, giày dép, gỗ và nội thất, kim loại.

Dù sở hữu nhiều lợi thế phát triển nhưng khu vực miền Trung còn tồn tại một vài yếu điểm như thời tiết khắc nghiệt và gặp khó khăn trong việc xây dựng đội ngũ lao động lành nghề. Hiện các tỉnh miền Trung cũng đang nỗ lực để cải thiện môi trường kinh doanh, quản lý kinh tế và thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước.

3. Yếu tố ảnh hưởng và giải pháp nâng cao tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp có thể bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố khác nhau từ chủ quan tới khách quan, bao gồm:

• Vị trí địa lý của khu công nghiệp: Khu công nghiệp không có điểm mạnh về vị trí địa lý như ở trong vùng công nghiệp trọng điểm, gần cảng biển, gần sân bay, sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút các doanh nghiệp và đầu tư.
• Cơ sở hạ tầng: Khu công nghiệp chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng hoặc chất lượng cơ sở hạ tầng không đủ đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp. Điều này có thể khiến cho các công ty lo ngại về sự ổn định và hiệu suất trong quá trình sản xuất và vận hành.
• Chi phí thuê đất và các chi phí khác: Chi phí thuê đất cao so với mặt bằng chung hay KCN có quá nhiều các phụ phí khác như phí cơ sở hạ tầng, phí quản lý, phí xử lý nước thải,... cũng là một yếu tố làm cho các doanh nghiệp e ngại khi ra quyết định đầu tư, ảnh hưởng đến sự hấp dẫn của khu công nghiệp. Để hiểu rõ hơn về chi phí xử lý nước thải, bạn đọc có thể tham khảo chi tiết trong bài viết "đơn giá xử lý nước thải khu công nghiệp".
• Chính sách thuế và ưu đãi: Khu công nghiệp thiếu ưu đãi thuế và chính sách hỗ trợ có thể làm giảm sức cạnh tranh so với các khu công nghiệp khác. Các doanh nghiệp thường tìm kiếm các khu vực có chính sách thuế và ưu đãi hấp dẫn để giảm bớt chi phí hoạt động.
• Quy trình làm việc: Các doanh nghiệp nên kiểm tra lại nếu khu công nghiệp không có quy trình làm việc chính thống, dịch vụ đăng ký phức tạp, không minh bạch. Đây cũng là một trong số những yếu tố quan trọng giúp đánh giá chất lượng và độ uy tín của khu công nghiệp đó.
• Nguồn cung lao động: Khu vực thiếu nguồn cung lao động chất lượng cao có thể làm giảm hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Các doanh nghiệp sẽ ưu tiên những khu vực có các trường đào tạo, cung cấp đủ nguồn cung lao động để đáp ứng nhu cầu sản xuất của mình.

Ngoài ra, thủ tục thuê đất khu công nghiệp cũng là một trong những vấn đề quan trọng mà các nhà đầu tư cần lưu ý khi cân nhắc thuê đất tại các khu công nghiệp. Để cập nhật các thông tin mới nhất về điều kiện thuê đất, các bước thủ tục và hồ sơ cần chuẩn bị, bạn đọc có thể tham khảo bài viết “thủ tục thuê đất khu công nghiệp".

Để giải quyết các vấn đề liên quan tới tỷ lệ lấp đầy của khu công nghiệp, chủ đầu tư có thể áp dụng các giải pháp sau:

• Nâng cấp cơ sở hạ tầng: Cải thiện các tiện ích và dịch vụ trong khu công nghiệp, đặc biệt là về giao thông và các yếu tố hỗ trợ sản xuất. Đầu tư vào hệ thống đường, cầu, cảng biển, và cơ sở hạ tầng công nghiệp để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tăng cường sự hấp dẫn của khu công nghiệp.
• Chính sách hỗ trợ: Đề xuất hoặc cải thiện các chính sách ưu đãi, giảm thuế, hỗ trợ đặc quyền cho doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp. Điều này có thể bao gồm giảm thuế đất, miễn thuế nhập khẩu cho máy móc và thiết bị sản xuất, và các chính sách khuyến khích đầu tư dài hạn.
• Tăng cường quảng bá và marketing: Tăng cường tiếp thị để làm tăng sức hấp dẫn và nhận diện thương hiệu cho khu công nghiệp. Quảng cáo các lợi ích của khu công nghiệp, như vị trí địa lý thuận lợi, cơ sở hạ tầng hiện đại, và chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp đang hoạt động hoặc có ý định đầu tư.
• Hoàn thiện và tối ưu hóa quy trình của khu công nghiệp: Đảm bảo rằng quy trình làm việc trong khu công nghiệp là hiệu quả và đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp. Quản lý quy trình thuê đất, cấp phép xây dựng, và các quy định khác một cách minh bạch và thuận lợi cho doanh nghiệp. 

4. Tư vấn: Nên chọn KCN có tỷ lệ lấp đầy cao hay thấp?

Như vậy, qua nội dung trên chúng tôi đã giúp bạn trả lời được câu hỏi tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp là gì, thực trạng về tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Việt Nam cũng như các giải pháp nâng cao tỷ lệ lấp đầy đó. Nội dung phần này sẽ tư vấn cho bạn doanh nghiệp nào nên lựa chọn KCN có tỷ lệ lấp đầy cao hay thấp. Cùng theo dõi nhé!

Khi doanh nghiệp quyết định chọn khu công nghiệp để đặt trụ sở hoặc mở rộng hoạt động sản xuất, tỷ lệ lấp đầy của KCN là một trong những yếu tố quan trọng cần xem xét. Tuy nhiên, việc lựa chọn KCN có tỷ lệ lấp đầy cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào nhiều đặc điểm riêng của từng doanh nghiệp.

Ưu điểm khi chọn KCN có tỷ lệ lấp đầy cao:

• Vị trí địa lý và kết nối: Tỷ lệ lấp đầy cao thường thể hiện lợi thế về vị trí địa lý của KCN, tính kết nối và cơ sở hạ tầng. Điều này có thể giúp doanh nghiệp tận dụng vị trí thuận lợi để tiết kiệm chi phí và thời gian vận chuyển.
• Liên kết chuỗi cung ứng: KCN với tỷ lệ lấp đầy cao thường có sự tập trung của nhiều doanh nghiệp trong cùng một ngành hoặc các ngành liên quan. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc tạo và quản lý chuỗi cung ứng trong KCN, giúp giảm chi phí sản xuất và tăng cường tính cạnh tranh.

Ưu điểm khi chọn KCN có tỷ lệ lấp đầy thấp:

• Linh hoạt lựa chọn diện tích và vị trí: KCN với tỷ lệ lấp đầy thấp cho phép doanh nghiệp linh hoạt lựa chọn diện tích và vị trí phù hợp với nhu cầu cụ thể của họ. Điều này thích hợp cho các doanh nghiệp cần diện tích lớn hoặc có yêu cầu đặc biệt về vị trí.
• Khả năng mở rộng: KCN có tỷ lệ lấp đầy thấp thường còn có diện tích đất trống lớn, cho phép mở rộng sản xuất hoặc thay đổi quy mô dễ dàng theo nhu cầu của doanh nghiệp.

Vậy doanh nghiệp nào nên chọn KCN có tỷ lệ lấp đầy cao, doanh nghiệp nào nên chọn KCN có tỷ lệ lấp đầy thấp? 

• Những doanh nghiệp nên chọn KCN có tỷ lệ lấp đầy cao: Doanh nghiệp cần sự ổn định và đã có kế hoạch sản xuất dài hạn. Họ có thể tận dụng sự tập trung của các doanh nghiệp trong cùng ngành để tối ưu hóa quy trình sản xuất và chuỗi cung ứng. Ví dụ, trong một khu công nghiệp sinh thái, các doanh nghiệp đều có chung mục tiêu phát triển bền vững và tạo ra các sản phẩm “xanh”, nhờ đó sẽ dễ dàng hợp tác và thúc đẩy sản xuất cộng sinh. Để hiểu rõ hơn về mô hình khu công nghiệp này, bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết “tiêu chí xây dựng khu công nghiệp sinh thái".
• Những doanh nghiệp nên chọn KCN có tỷ lệ lấp đầy thấp: Doanh nghiệp cần sự linh hoạt và điều chỉnh trong sản xuất hoặc cần diện tích lớn hơn. Họ muốn có sự tự quản lý tốt hơn về diện tích và vị trí của họ trong KCN.

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp là một chỉ số quan trọng cho thấy mức độ sử dụng và hấp dẫn của các khu công nghiệp trong nước. Hiện tại, Việt Nam đã đạt được một tỷ lệ lấp đầy khá cao, đặc biệt tại các khu vực công nghiệp ở phía Nam. Đây là minh chứng thể hiện sức hút của thị trường bất động sản công nghiệp và tiềm năng phát triển kinh tế của Việt Nam.

Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cũng là một yếu tố đáng cân nhắc khi các doanh nghiệp lựa chọn đầu tư và mở rộng sản xuất. Nếu muốn cập nhật xu hướng thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, bạn hãy truy cập vào https://dulongip.vn/ để đón đọc những bài phân tích mới nhất từ chuyên gia nhé!