Theo điểm B Khoản 1 Điều 33, điểm C Khoản 1 Điều 34 Luật đất đai 2024, chủ nhà xưởng được quyền chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp cho một bên thứ ba. Vậy điều kiện, thủ tục, quy trình,… chuyển nhượng nhà xưởng diễn ra như thế nào? Bài viết dưới đây, Du Long sẽ mang đến bạn đọc “tất tần tật” thông tin về chuyển nhượng nhà xưởng khu công nghiệp mới nhất năm 2024.
1. Điều kiện chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp
1.1. Đối với bên chuyển nhượng
Theo Khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư nhà xưởng khu công nghiệp (KCN) được bán/chuyển nhượng nhà xưởng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
- Nhà xưởng KCN được tạo lập hợp pháp theo quy định của Pháp luật.
- Dự án đầu tư nhà xưởng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không thuộc trường hợp bị kê biên hoặc bị pháp luật cấm.
- Nhà xưởng được xây dựng theo đúng kế hoạch chi tiết được phê duyệt.
1.2. Đối với bên nhận chuyển nhượng
Theo Khoản 2 Điều 46 Luật đất đai 2024, bên mua nhà xưởng/ nhận chuyển nhượng nhà xưởng phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện:
- Bên nhận chuyển nhượng có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư.
- Ngành nghề kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng phải phù hợp với ngành nghề đã đăng ký ban đầu.
- Đối với trường hợp đã từng thực hiện dự án đầu tư trước đó, bên nhận chuyển nhượng không được vi phạm các điều luật đất đai theo quy định của Nhà nước.
2. Hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp
Việc tìm hiểu rõ về những hồ sơ, giấy tờ cần thiết sẽ giúp quá trình chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn. Theo Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển nhượng bao gồm:
Hồ sơ bên chuyển nhượng nhà xưởng cần chuẩn bị bao gồm:
- Hợp đồng thuê đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Văn bản đồng ý việc chuyển nhượng của chủ đầu tư hạ tầng KCN.
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Giấy phép xây dựng nhà xưởng KCN (không bắt buộc).
- Quy hoạch xây dựng nhà xưởng đã được phê duyệt, chấp thuận (không bắt buộc).
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Giấy ủy quyền cho cá nhân, tổ chức thực hiện (nếu có)
Hồ sơ bên nhận chuyển chuyển nhượng nhà xưởng cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC).
- Văn bản chấp thuận đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng dự án nhà xưởng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Biên lai đóng thuế, lệ phí, các biên lai liên quan theo quy định (không bắt buộc).
- Báo cáo tài chính hoặc các văn bản khác chứng minh năng lực tài chính đảm bảo bên nhận chuyển nhượng đủ khả năng thực hiện dự án (không bắt buộc).
Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp bắt buộc phải công chứng theo đúng quy định của pháp luật.
3. 9 bước chuyển nhượng nhà xưởng
3.1. Bước 1: Xác định chính xác tài sản chuyển nhượng
Tùy thuộc vào tài sản chuyển nhượng mà mức giá, quyền lợi của các bên cũng sẽ khác nhau, vì vậy xác định chính xác tài sản cần chuyển nhượng sẽ tiết kiệm thời gian và lên được phương án chuyển nhượng chính xác nhất. Do đó, hai bên cần làm rõ tài sản chuyển nhượng thuộc nhóm nào dưới đây trước khi làm hợp đồng:
| Phân loại tài sản | Chi tiết |
| Nhóm tài sản cần đăng ký | Bất động sản: Đất, nhà xưởng,… |
| Nhóm tài sản không cần đăng ký | Động sản: máy móc, hàng hóa, sản phẩm, thiết bị… |
| Nhóm tài sản hữu hình | Nhà xưởng, phương tiện vận tải, nguyên vật liệu, thiết bị… |
| Nhóm tài sản vô hình | Quyền thương mại, dữ liệu khách hàng, quy trình sản xuất, tên thương mại, bí mật kinh doanh, quyền sở hữu công nghệ độc quyền, năng lực chuyên môn của người lao động,… |
| Nhóm tài sản chỉ chuyển nhượng một phần | Bên nhận chuyển nhượng chỉ chọn lọc và nhận một phần tài sản như quyền sử dụng đất, nhà xưởng, máy móc,… |
| Nhóm tài sản được chuyển nhượng toàn bộ | Bên nhận chuyển nhượng lấy toàn bộ tài sản từ quyền sử dụng đất, nhà xưởng đến máy móc thiết bị, tên thương hiệu,… |
3.2. Bước 2: Hai bên ký kết các thỏa thuận ban đầu
Để đảm bảo mong muốn tham gia giao dịch chính thức giữa hai bên, các bên có thể ký một vài thỏa thuận trước khi đi tới hợp đồng chính thức như:
- Hợp đồng đặt cọc: Đây là hợp đồng “giữ chỗ” để xác nhận giao dịch chính thức sẽ xảy ra. Hợp đồng đặt cọc sẽ có chữ ký của hai bên, số tiền đặt cọc, thời điểm hai bên sẽ chính thức ký hợp đồng chuyển nhượng, quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên,,…
- Biên bản ghi nhớ: Đây là biên bản ghi lại những nội dung chi tiết về quyền lợi, yêu cầu và trách nhiệm giữa hai bên. Biên bản ghi nhớ thường có tính ràng buộc cao, mặc dù không có một tuyên bố pháp lý nào.
- Cam kết bảo mật thông tin: Thỏa thuận này yêu cầu hai bên không tiết lộ thông tin hay công khai thông tin, tài liệu của cả hai bên cho một bên thứ ba. Tùy thuộc vào thỏa thuận mà sẽ có các mục cam kết bảo mật riêng.
- Ý định thư: Là văn bản mô tả thiện chí, ý định của bên nhận chuyển nhượng để đi vào hợp đồng chuyển nhượng chính thức với bên chuyển nhượng nhà xưởng.
3.3. Bước 3. Thẩm định nhà xưởng
Thẩm định nhà xưởng không bắt buộc phải diễn ra mà tùy vào yêu cầu của bên nhận chuyển nhượng hoặc các loại tài sản cần chuyển nhượng. Trong một số trường hợp, để đảm bảo an toàn, bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện thẩm định trước cả khi ký kết các thỏa thuận ban đầu.
Những vấn đề bên mua/nhận chuyển nhượng nhà xưởng cần nắm khi thẩm định nhà xưởng bao gồm:
Chuẩn bị đầy đủ danh mục tài sản cần thẩm định và giấy tờ cần thiết cho bên thẩm định, bao gồm:
- Danh mục tài sản cần thẩm định (hữu hình và vô hình)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng.
- Bản vẽ, sơ đồ chi tiết nhà xưởng.
- Hợp đồng giao đất, cho thuê đất của chủ đầu tư KCN cho bên chủ đầu tư nhà xưởng.
- Chứng minh nguồn gốc máy móc, thiết bị, nguyên vật liệu – trường hợp chuyển nhượng tài sản này.
- Các tài liệu khác.
Tiến hành thẩm định đầy đủ các hoạt động sau:
- Thẩm định pháp lý: Đảm bảo tính pháp lý của các tài sản đúng theo pháp luật quy định, không xảy ra tranh chấp và có khả năng chuyển nhượng thành công trong hợp đồng chuyển nhượng.
- Thẩm định tài chính: Đảm bảo các giá trị tài sản thể hiện trung thực, chính xác với sổ sách kế toán của doanh nghiệp.
- Thẩm định hiện trạng chất lượng và số lượng
Phải do cơ quan/công ty thẩm định được Nhà nước xác nhận.
3.4. Bước 4. Chấp thuận về việc chuyển nhượng
Chủ đầu tư nhà xưởng muốn chuyển nhượng nhà xưởng cho bên khác phải được sự chấp thuận của nội bộ và chủ đầu tư Khu công nghiệp. Để thực hiện bước này, cần phải thực hiện hai bước như sau:
- Chủ đầu tư thực hiện thông báo và xin chấp thuận từ phía chủ đầu tư hạ tầng/ ban quản lý KCN. Trong đó, nêu rõ lý do chuyển nhượng, mục tiêu và các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng nhà xưởng.
- Ban quản lý KCN sẽ kiểm tra kỹ lưỡng về bên nhận chuyển nhượng có đáp ứng quy hoạch, mục tiêu ngành nghề của KCN không, có phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán với KCN không để đưa ra các thỏa thuận theo quy định.
3.5. Bước 5. Ký kết hợp đồng chuyển nhượng
Sau khi hoàn tất 4 bước trên, hai bên có thể tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Trong hợp đồng chính thức cần nêu rõ:
- Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
- Cách thức chuyển giao tài sản.
- Thời gian thực hiện chuyển nhượng.
- Phương thức và điều kiện thanh toán chuyển nhượng.
- Các thỏa thuận khác giữa hai bên.
→ Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng thường dùng có thể tham khảo: Link mẫu
3.6. Bước 6. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng KCN
Để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp lý, hai bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Nếu trường hợp có chuyển nhượng nhà xưởng đi kèm quyền sử dụng đất thì công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Việc công chứng diễn ra tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật. Doanh nghiệp tự soạn mẫu hợp đồng chuyển nhượng hoặc có thể soạn thảo theo mẫu có sẵn của văn phòng công chứng.
3.7. Bước 7. Đăng ký quyền sở hữu các tài sản
Đăng ký quyền sở hữu tài sản với những tài sản bắt buộc theo quy định như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nhà xưởng, giấy chứng nhận tên thương hiệu,… Hai bên phải hoàn tất đăng ký quyền sở hữu để chuyển giao sở hữu theo quy định.
Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng nhà xưởng đăng ký biến động, tài sản gắn liền với đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thực hiện chính xác bước này vừa đảm bảo quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng vừa tránh các tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai. Các bước đăng ký biến động đất đai như sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đất đai.
- Bước 2: Văn phòng đất đai tiến hành kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ được duyệt, gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nhà xưởng thực hiện đóng thuế của mình tại cơ quan thuế.
- Bước 4: Văn phòng đất đai xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho chủ đầu tư nhà xưởng ban đầu.
- Bước 5: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính.
- Bước 6: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng nhà xưởng.
3.8. Bước 8. Ký kết lại các thoả thuận với chủ đầu tư KCN
Tại bước này, bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhà xưởng sẽ phải thực hiện các công việc với chủ đầu tư hạ tầng KCN, cụ thể:
- Bên bán/chuyển nhượng nhà xưởng: Thanh lý hợp đồng thuê đất và sử dụng tiện ích trong KCN. Trong trường hợp còn tồn nợ, chủ đầu tư nhà xưởng ban đầu tiến hành thanh toán đầy đủ.
- Bên mua/nhận chuyển nhượng nhà xưởng: Ký hợp đồng thuê đất và sử dụng tiện ích trong KCN với chủ đầu tư hạ tầng KCN.
3.9. Bước 9. Xin các giấy phép, giấy chứng nhận
Để chính thức đưa nhà xưởng vào hoạt động kinh doanh, sản xuất, bên mua/nhận chuyển nhượng phải thực hiện xin các giấy phép, giấy chứng nhận có liên quan theo quy định pháp lực tùy lĩnh vực sản xuất của doanh nghiệp. Một số giấy phép có thể tham khảo là giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép môi trường, giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế PCCC,…
4. Các câu hỏi thường gặp khi chuyển nhượng nhà xưởng trong KCN
4.1. Chuyển nhượng nhà xưởng KCN sẽ mất những chi phí nào?
Tùy thuộc vào tài sản chuyển nhượng và yêu cầu của mỗi bên, các khoản chi phí cũng có thể khác nhau giữa các hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng. Tuy nhiên, dưới đây là những chi phí nhất định phải bỏ ra khi chuyển nhượng nhà xưởng KCN:
- Lệ phí trước bạ
- Lệ phí địa chính
- Phí công chứng
- Thuế giá trị gia tăng
- Thuế thu nhập cá nhân / thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định.
4.2. Phải xử lý quyền sử dụng đất gắn liền với nhà xưởng KCN như thế nào?
Quyền sử dụng đất gắn liền với nhà xưởng xử lý thế nào phụ thuộc vào tài sản chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên. Tuy nhiên thực tế, các doanh nghiệp/ nhà đầu tư thường lựa chọn phương án chuyển nhượng cùng quyền sử dụng đất. Dưới đây là 2 phương án gợi ý xử lý đối với từng trường hợp:
1- Đối với trường hợp chủ đầu tư nhà xưởng thuê đất KCN trả tiền 1 lần: Chủ đầu tư nhà xưởng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng bao gồm cả hai thì quyền sử dụng đất thuộc về bên nhận chuyển nhượng.
→ Để biết thêm thông tin về thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần, bạn đọc có thể tham khảo ngay tại bài viết: “Thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần”.
2- Đối với trường hợp chủ đầu tư nhà xưởng thuê đất trả tiền hàng năm: Chủ đầu tư nhà xưởng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ được bán tài sản gắn liền với đất và bán quyền thuê trong hợp đồng. Trong đó:
- Người mua tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp tục được thuê đất từ chủ đầu tư hạ tầng KCN.
- Người mua quyền thuê sẽ có đầy đủ các quyền thuê theo thỏa thuận của chủ đầu tư nhà xưởng với bên chủ sở hữu nhà xưởng ban đầu.
Với trường hợp này, nếu bên chủ nhà xưởng không bán quyền thuê thì bên nhận chuyển nhượng chỉ có quyền với nhà xưởng gắn liền với đất. Chủ đầu tư nhà xưởng vẫn tiếp tục thực hiện quyền thuê đất và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
→ Để biết thêm thông tin về thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm, bạn đọc có thể tham khảo ngay tại bài viết: “Thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm”.
4.3. Người được chuyển nhượng có được hưởng các ưu đãi đầu tư như chủ sở hữu ban đầu không?
Thông thường, người được chuyển nhượng được hưởng các quyền lợi của chủ đầu tư nhà xưởng cũ, bao gồm cả các ưu đãi đầu tư. Tuy nhiên, để xác định rõ những ưu đãi đầu tư được hưởng còn tùy thuộc vào chính sách của chủ đầu tư hạ tầng KCN. Do đó, các chủ nhà xưởng mới nên liên hệ trực tiếp với Ban quản lý KCN để nắm rõ chi tiết các ưu đãi hiện có.
Trên đây là tất tần tật thông tin xoay quanh việc chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp mới nhất năm 2024. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn hoàn thành thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng nhanh chóng và hiệu quả nhất. Nếu bạn đọc quan tâm đến thị trường nhà xưởng khu công nghiệp, đừng bỏ lỡ các bài viết mới nhất tại https://dulongip.vn/ nhé!
