Trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, hai khái niệm cụm công nghiệp và khu công nghiệp rất hay gây nhầm lẫn. Hãy cùng chúng tôi phân biệt hai mô hình kinh tế này bằng cách so sánh các tiêu chí như định nghĩa, quy mô, mục tiêu,…

Cụm công nghiệp và khu công nghiệp có những đặc điểm phân biệt giúp đáp ứng nhu cầu sản xuất có quy mô khác nhau và thuộc lĩnh vực khác nhau. (Hình ảnh: CCN Tháp Chàm - Khánh Hòa) — Cụm công nghiệp và khu công nghiệp có những đặc điểm phân biệt giúp đáp ứng nhu cầu sản xuất có quy mô khác nhau và thuộc lĩnh vực khác nhau. (Hình ảnh: CCN Tháp Chàm – Khánh Hòa)

1. Bảng so sánh tổng quan cụm công nghiệp và khu công nghiệp

Khu công nghiệp khác cụm công nghiệp, đây là hai khái niệm phổ biến trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, thường gây nhầm lẫn do sự tương đồng về mục tiêu phục vụ sản xuất và kinh doanh. Để giúp bạn đọc hiểu rõ sự khác biệt giữa hai mô hình này, sau đây chúng tôi sẽ so sánh các đặc điểm và mục đích chính mà mỗi khái niệm mang lại.

Bảng tóm tắt thông tin cơ bản của mô hình cụm công nghiệp và khu công nghiệp:

Tiêu chí	Cụm công nghiệp	Khu công nghiệp
Định nghĩa	Tập trung các hoạt động công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp quy mô vừa và nhỏ. Phục vụ nhu cầu sản xuất của địa phương.	Tập trung các hoạt động công nghiệp và dịch vụ quy mô lớn.
Diện tích	Tối thiểu: 10 ha (5 ha đối với khu vực miền núi). Tối đa: 75 ha.	Không có quy định về giới hạn diện tích.
Đặc điểm	Cơ sở hạ tầng đơn giản	Cơ sở hạ tầng đồng bộ
Vai trò	Sản xuất sản phẩm nông lâm thủy sản và tiểu thủ công nghiệp Sản xuất, lắp ráp và sửa chữa các sản phẩm máy móc linh kiện phục vụ nông nghiệp.	Sản xuất sản phẩm và cung cấp dịch vụ cho sản xuất công nghiệp
Thành phần doanh nghiệp	Doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ. Lĩnh vực chính: công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, sản xuất thiết bị phục vụ nông nghiệp của địa phương.	Doanh nghiệp quy mô lớn. Lĩnh vực chính: Sản xuất và cung cấp dịch vụ công nghiệp.
Điều kiện thành lập	Phải được Nhà nước thông qua quy hoạch. Có chủ đầu tư xây dựng hạ tầng. Đạt tỉ lệ lấp đầy 30% sau 1 năm hoạt động.	Phải được Nhà nước thông qua quy hoạch. Có đầy đủ chính sách và cơ chế hoạt động. Hệ thống cơ sở đồng bộ.
Đối với doanh nghiệp chế xuất	Không được hoạt động bên trong cụm công nghiệp.	Được thành lập và hoạt động trong khu công nghiệp.
Ví dụ điển hình	CCN Tháp Chàm	KCN Du Long

>>> Tìm hiểu thêm: 5 thông tin mới nhất về Khu công nghiệp tại Ninh Thuận [T5/2024]

2. 6 điểm khác biệt của cụm công nghiệp và khu công nghiệp

2.1. Diện tích

Diện tích của khu công nghiệp (KCN) không có giới hạn cụ thể, được quy định dựa trên quy hoạch của cơ quan quản lý địa phương hoặc quốc gia. Một số khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam có thể đạt tới quy mô trên 3.000 ha như tổ hợp KCN Deep C Hải Phòng (3.400 ha), KCN Sonadezi Châu Đức (2.287 ha). Trong khi đó, cụm công nghiệp (CCN) thường giới hạn trong khoảng 10 – 75 ha, bao gồm cả phần diện tích mở rộng.

Điểm khác biệt này do CCNN và KCN có mục tiêu sử dụng đất khác nhau. Bên cạnh đó, quy định về quản lý đất đai và quy hoạch phát triển của Nhà nước cũng có ảnh hưởng lớn đến sự chênh lệch diện tích của hai mô hình.

Cụm công nghiệp khác khu công nghiệp như thế nào? Sự khác biệt lớn nhất giữa cụm công nghiệp và khu công nghiệp chính là diện tích quy định (Hình ảnh: KCN Du Long - Ninh Thuận) — Cụm công nghiệp khác khu công nghiệp như thế nào? Sự khác biệt lớn nhất giữa cụm công nghiệp và khu công nghiệp chính là diện tích quy định (Hình ảnh: KCN Du Long – Ninh Thuận)

Theo quy hoạch của Bộ Công nghiệp, hiện nước ta đang được phân chia thành 6 vùng kinh tế – xã hội, bao gồm: vùng 1 – vùng trung du và miền núi phía Bắc, vùng 2 – vùng đồng bằng sông Hồng, vùng 3 – vùng Bắc Trung Bộ và duyên hải miền Trung, vùng 4 – vùng Tây Nguyên, vùng 5 – vùng Đông Nam Bộ, vùng 6 – vùng đồng bằng sông Cửu Long. Để hiểu rõ hơn về những đặc điểm, tiềm năng phát triển và các ngành công nghiệp trọng điểm của từng vùng, bạn đọc có thể tham khảo thêm trong bài viết “vùng công nghiệp ở Việt Nam“.

2.2. Đặc điểm

KCN có cơ sở hạ tầng đồng bộ, phục vụ nhiều ngành công nghiệp. Bên cạnh đó, CCN có cơ sở hạ tầng đơn giản, phù hợp cho ngành công nghiệp cơ bản như tiểu thủ công nghiệp và chế biến nông lâm thủy sản.

Sự chênh lệch này phản ánh mục tiêu chính của mỗi mô hình, bên trong KCN thường tập trung hỗ trợ sản xuất công nghiệp đa dạng, trong khi CCN tập trung vào nhóm ngành chế biến và tiểu thủ công nghiệp.

2.3. Vai trò

Xét về vai trò, KCN và CCN đều góp phần thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài, phát triển nền kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, mỗi mô hình kinh tế lại được Chính phủ định hướng để hỗ trợ các lĩnh vực khác nhau.

CCN tập trung vào lĩnh vực nông nghiệp và tiểu thủ công nghiệp. Do vậy, các nhà đầu tư tại đây phần lớn đều là doanh nghiệp chế biến nông lâm thủy sản, hộ kinh doanh gia đình sản xuất sản phẩm thủ công với quy mô vừa và nhỏ. Định hướng phát triển này của CCN giúp thúc đẩy quá trình phát triển nông thôn mới và lưu giữ làng nghề truyền thống theo hướng hiện đại và bền vững.

Trong khi đó, KCN được định hướng chủ yếu để phát triển sản xuất công nghiệp quy mô lớn. Các doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ với các chính sách ưu đãi đầu tư, cơ sở hạ tầng đồng bộ và các dịch vụ tiện ích giúp tăng cường hiệu quả sản xuất.

Hiện nay, KCN tại Việt Nam là “thỏi nam châm” hút vốn FDI, đóng góp hàng tỉ USD đầu tư mới mỗi năm cho quốc gia. Các KCN này được quy hoạch theo nhiều mô hình khác nhau để tận dụng tối đa tiềm năng và tăng cường sức hấp dẫn cho nền kinh tế quốc gia bao gồm: KCN đa ngành, KCN hỗ trợ, KCN sinh thái, KCN – Đô thị – Dịch vụ,…

Viglacera khởi công mở rộng Khu công nghiệp Yên Phong I (tỉnh Ninh Bình) - đây là nơi nhà sản xuất di động lớn nhất tế giới Samsung Electronics lựa chọn để đặt nhà máy — Viglacera khởi công mở rộng Khu công nghiệp Yên Phong I (tỉnh Ninh Bình) – đây là nơi nhà sản xuất di động lớn nhất tế giới Samsung Electronics lựa chọn để đặt nhà máy

Từ khu công nghiệp VSIP đầu tiên được xây dựng ở Bình Dương vào năm 1996, đến năm 2023, tại Việt Nam đã có tới 17 khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (hay còn gọi là KCN VSIP) với tổng vốn đầu tư lên tới 18,7 tỷ USD. Đây là mô hình KCN được xây dựng trên cơ sở nền tảng hữu nghị giữa hai nước Việt Nam và Singapore.

2.4. Thành phần doanh nghiệp

Với đặc trưng quy mô giới hạn trong khoảng 10 – 75 ha, CCN là điểm đến phù hợp cho các doanh nghiệp, hộ kinh doanh gia đình thuộc lĩnh vực nông nghiệp và tiểu thủ công nghiệp.

Sản phẩm của các doanh nghiệp hoạt động trong CCN thường được sẽ phụ thuộc theo thế mạnh của địa phương như nông lâm thủy sản, sản phẩm làng nghề hay các thiết bị phục vụ cho nhu cầu sản xuất.

Ngược lại, KCN tập trung các doanh nghiệp có quy mô lớn hoặc có vốn đầu tư nước ngoài. Họ sẽ tận dụng vị trí chiến lược và thế mạnh của các mô hình KCN để mở rộng quy mô doanh nghiệp và tối ưu hóa quy trình sản xuất. Do vậy, một tỉnh có thể có nhiều mô hình KCN khác nhau phục vụ cho mục đích sản xuất và lĩnh vực hoạt động khác nhau của các doanh nghiệp.

2.5. Điều kiện thành lập

Theo Nghị định số 68/2017/NĐ-CP về quản lý và phát triển CCN, CCN cần đáp ứng 3 yếu tố để đủ điều kiện được thành lập:

Được Nhà nước thông qua quy hoạch.
Có chủ đầu tư chịu trách nhiệm xây dựng hạ tầng.
Đảm bảo đạt tỉ lệ lấp đầy 30% sau 1 năm CCN đi vào hoạt động.

Điều kiện thành lập của khu công nghiệp và cụm công nghiệp được quy định tại Nghị định số 35/2022/NĐ-CP có nhiều điểm tương đồng với CCN. Tuy nhiên, chủ đầu tư của KCN cần phải chuẩn bị thêm về chính sách và cơ chế hoạt động áp dụng cho các nhà đầu tư thứ cấp. So sánh cụm công nghiệp và khu công nghiệp, đối với các mô hình đặc thù như khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp công nghệ cao, chủ đầu tư cũng cần đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn liên quan.

Một trong những điều kiện quan trọng nhất để thành lập cụm công nghiệp là tỉ lệ lấp đầy phải cam kết đạt 30% sau 1 năm hoạt động. (Hình ảnh: CCN Phong Phú - Thái Bình) — Một trong những điều kiện quan trọng nhất để thành lập cụm công nghiệp là tỉ lệ lấp đầy phải cam kết đạt 30% sau 1 năm hoạt động. (Hình ảnh: CCN Phong Phú – Thái Bình)

2.6. Đối với doanh nghiệp chế xuất

Doanh nghiệp chế xuất là loại hình doanh nghiệp đặc thù chuyên sản xuất các sản phẩm phục vụ cho mục đích xuất khẩu. Theo quy định tại Nghị định 35/2022/NĐ-CO, doanh nghiệp chế xuất chỉ được phép thành lập và hoạt động tại các KCN, khu chế xuất và khu kinh tế. Trong khi đó, mô hình CCN chỉ dành cho các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ phục vụ nhu cầu địa phương nên loại hình doanh nghiệp chế xuất sẽ không được cấp phép hoạt động tại đây.

Hình ảnh doanh nghiệp Iguacu Vietnam Company Limited (Marubeni, doanh nghiệp Nhật chế xuất cà phê) nằm trong KCN Đặc Thù Phú Mỹ 3.

3. Tư vấn: Nên lựa chọn khu công nghiệp hay cụm công nghiệp?

Tùy thuộc vào quy mô và nhu cầu sản xuất cụ thể, quyết định giữa việc lựa chọn khu công nghiệp hay cụm công nghiệp đối với doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng.

Theo quy mô:

Khu công nghiệp sẽ phù hợp với các doanh nghiệp có quy mô lớn. Do KCN thường được thiết kế để phục vụ doanh nghiệp lớn, có quy mô sản xuất đa dạng và yêu cầu cơ sở hạ tầng chất lượng cao. Những doanh nghiệp này thường có khả năng chi trả chi phí thuê đất cao và cần thuê diện tích lớn để phục vụ cho nhu cầu sản xuất.
Cụm công nghiệp sẽ phù hợp với các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ: Cơ sở hạ tầng đơn giản và quỹ đất nhỏ, CCN có chi phí thuê đất tương đối rẻ, phù hợp cho các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ.

Theo nhu cầu sản xuất:

Doanh nghiệp thuộc các ngành nghề công nghiệp đặc thù sẽ phù hợp với khu công nghiệp. Do các KCN thường được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ và cung cấp các dịch vụ liên quan giúp đáp ứng hoạt động công nghiệp quy mô lớn diễn ra hiệu quả hơn.
Doanh nghiệp trong lĩnh vực chế biến nông lâm thủy sản và tiểu thủ công phục vụ nhu cầu sản xuất địa phương sẽ phù hợp với cụm công nghiệp: Các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này thường không yêu cầu cao về cơ sở hạ tầng CCN sẽ là điểm đến phù hợp để các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này tận dụng thế mạnh địa phương và tiết kiệm thời gian đưa sản phẩm tiếp cận thị trường.

Cụm công nghiệp và khu công nghiệp sở hữu các đặc điểm riêng biệt giúp đáp ứng hiệu quả nhu cầu sản xuất đa dạng của các doanh nghiệp. Việc hiểu rõ các điểm khác biệt của hai mô hình kinh tế này sẽ giúp các doanh nghiệp định hướng mục tiêu và xu hướng phát triển của doanh nghiệp hiệu quả hơn.

Ngoài ra, theo thống kê của Tổng cục thống kê Việt Nam, chỉ trong năm 2023 đã có 397 khu công nghiệp mới được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp mới đạt 122.900 hecta. Trong đó, phần lớn các khu công nghiệp mới tập trung tại 2 khu kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam, lần lượt với các con số 68 và 122 dự án.

Bên cạnh cơ sở hạ tầng hoàn thiện, KCN Du Long còn sở hữu giấy phép môi trường, đáp ứng nhu cầu sản xuất của các ngành công nghiệp đặc thù như dệt nhuộm.

Bài viết trên đã chia sẻ cho bạn chi tiết về cụm công nghiệp và khu công nghiệp. Để đón đọc những bài viết giới thiệu các khái niệm về thị trường bất động sản công nghiệp hãy thường xuyên theo website của chúng tôi tại https://dulongip.vn/ Để có thể nhận thêm tư vấn về ưu đãi và các cơ hội đầu tư tại tỉnh Ninh Thuận, bạn hãy liên hệ ngay với hotline 096.230.5757 để được hỗ trợ nhanh nhất!

Trả lời