Hình thức thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm là hình thức thanh toán được các nhà đầu tư và doanh nghiệp quan tâm. Trả tiền một năm và trả tiền hàng năm khác gì nhau? Lựa chọn trả tiền hàng năm có quyền và nghĩa vụ gì? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu từ A – Z những thông tin cần biết về hình thức trả tiền thuê đất khu công nghiệp hàng năm nhé!
1. Tổng quan về thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 (đã được sửa đổi bổ sung bởi Luật Đất đai 2023), Nghị định số 135/2016/NĐ-CP doanh nghiệp có thể trả tiền thuê đất KCN theo 2 hình thức là trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần.
| Trả tiền thuê đất hàng năm là hình thức doanh nghiệp/chủ đầu tư/cá nhân thực hiện trả tiền thuê đất khu công nghiệp (cho Nhà nước) đều đặn theo chu kỳ đã thỏa thuận để có quyền sử dụng diện tích đất đã ký kết trong hợp đồng. |
Hình thức thuê đất trả tiền hàng năm có nhiều đặc điểm cần chú ý hơn hình thức trả tiền một lần, cụ thể:
| Tiêu chí | Thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm |
| Thời hạn thuê đất KCN trả tiền hàng năm |
|
| Điều kiện để doanh nghiệp được thuê đất KCN trả tiền hàng năm |
|
| Giá thuê đất KCN trả tiền hàng năm | Công thức tính:
Tiền thuê đất = Diện tích thuê x Đơn giá thuê đất Trong đó, đơn giá sẽ phụ thuộc vào từng loại hình thuê đất khác nhau, bao gồm:
→ Để biết chính xác nhất về đơn giá thuê đất hàng năm, bạn đọc có thể tham khảo ngay tại bài viết: “Giá thuê đất KCN năm 2024” |
2. Ưu và nhược điểm của hình thức thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm
2.1. Ưu điểm
Hình thức thuê đất KCN trả tiền hàng năm không chỉ giảm bớt áp lực tài chính cho doanh nghiệp mà còn đem lại nhiều lợi ích khác như:
- Thanh toán linh hoạt, giảm áp lực tài chính: Doanh nghiệp có thể chia nhỏ khoản tiền thuê đất để thanh toán làm nhiều lần, dễ dàng huy động vốn, giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt là trong giai đoạn đầu.
- Bán quyền thuê đất: Theo quy định tại Điều 34 Luật Đất Đai 2024, thuê đất trả tiền hàng năm được phép “bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”, điều này làm giúp doanh nghiệp có thể mang lại thu nhập, giảm đi áp lực tài chính khi không còn khả năng thuê đất.
- Ít rủi ro hơn khi muốn rút lui khỏi thị trường: Trong trường hợp cần dừng thực hiện dự án, nhà đầu tư sẽ tránh mất một khoản tiền đã trả như khi thuê đất trả tiền một lần.
- Dễ dàng điều chỉnh giá thuê đất: Giá thuê đất KCN trả tiền hàng năm có thể được điều chỉnh theo giá thị trường, giúp đảm bảo lợi ích cho cả hai bên cho thuê và bên thuê đất, tránh trường hợp giá
- Biến động giá đất: Trong trường hợp giá đất trong tương lai giảm, doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi với mức giá thuê thấp hơn, không phải chịu thiệt hại lớn như khi thuê đất KCN trả tiền một lần.
2.2. Nhược điểm
Bên cạnh các ưu điểm, doanh nghiệp cũng phải đối mặt với những rủi ro có thể xảy ra khi lựa chọn hình thức thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm như sau:
- Phải thanh toán tiền thuê đất đều đặn hàng năm: Doanh nghiệp cần đảm bảo có đủ nguồn thu để thanh toán tiền thuê đất hàng năm đúng hạn theo thỏa thuận, nếu không có thể dẫn đến vi phạm hợp đồng và phải trả thêm phí bồi thường, ảnh hưởng đến danh tiếng của doanh nghiệp.
- Khó khăn trong việc vay vốn: Trên thực tế, ngân hàng và các tổ chức tín dụng hợp pháp khá hạn chế cho doanh nghiệp thuê đất KCN trả tiền hàng năm vay vốn đối vì rủi ro mất đất cao. KCN hoặc đối tượng thuê đất KCN cũng chỉ được phép thế chấp tài sản hình thành trên đất chứ không được phép thế chấp đất hoặc quyền sử dụng đất. Điều này làm giảm linh hoạt trong việc phát huy tối đa đòn bẩy tài chính.
- Áp lực biến động giá: Biến động giá vừa là ưu vừa là nhược. Trong trường hợp giá đất trong tương lai tăng có thể gây khó khăn cho các doanh nghiệp nhỏ đồng thời cũng khiến tổng chi phí thuê đất cao hơn so với trả tiền thuê một lần.
Bên cạnh việc xem xét ưu và nhược điểm của hình thức thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm, các nhà đầu tư cũng cần nắm rõ các cơ hội và thách thức khi đầu tư vào khu công nghiệp. Để có cái nhìn tổng quan và chi tiết hơn, bạn đọc có thể tham khảo thêm trong bài viết “Đầu tư khu công nghiệp“.
3. Quyền và trách nhiệm của doanh nghiệp sử dụng hình thức trả tiền hàng năm
Nhiều doanh nghiệp thắc mắc rằng “Thuê đất KCN trả tiền hàng năm có được hưởng quyền lợi nào không?” Trên thực tế, doanh nghiệp có hưởng đầy đủ quyền lợi theo Luật Đất Đai 2024 quy định. Cụ thể như sau:
- Quyền hưởng thành quả đầu tư trên phần đất thuê: Doanh nghiệp có toàn quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên phần đất đã thuê.
- Quyền được “bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”: Doanh nghiệp được phép “bán quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất” cho một bên thứ ba. Người mua được kế thừa các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Điều này giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn khi có ý định tái cơ cấu lại doanh nghiệp.
- Quyền cho thuê lại đất đối với phần đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng: Đối phần diện tích đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp có thể cho các tổ chức khác thuê lại đất để thu lợi nhuận.
- Quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba: Việc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp doanh nghiệp linh hoạt trong việc cho thuê và sử dụng đất, giảm bớt gánh nặng tài chính trong các trường hợp không mong muốn.
- Quyền bán/ góp vốn tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê: Đối với phần tài sản gắn liền với đất thuê còn trong thời hạn thuê đất, doanh nghiệp được quyền bán/ góp vốn cho các đối tác khác.
- Quyền được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được cho phép hoạt động ở Việt Nam: Doanh nghiệp có thể sử dụng quyền này để vay vốn từ các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam để xoay nguồn vốn, thuận lợi trong quá trình huy động vốn đầu tư. Tuy nhiên khác với thuê đất trả tiền một lần, doanh nghiệp chỉ được thế chấp tài sản trên đất chứ không được thế chấp quyền sử dụng đất.
- Quyền được Nhà nước bảo hộ trong trường hợp có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đi thuê: Với phần đất đã thuê, doanh nghiệp được nhà nước bảo hộ hoàn toàn khi có người xâm phạm vào quyền và lợi ích hợp pháp của đất.
- Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: Doanh nghiệp thuê đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thuê, giúp đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp về mặt pháp lý trong thời hạn thuê đất.
- Hưởng các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của Nhà nước tại Điều 166 và 170 Luật Đất Đai 2013: Ngoài những quyền lợi bên trên, doanh nghiệp được hưởng quyền tại Điều 166, Điều 177 theo Luật Đất Đai 2013.
Bên cạnh những quyền lợi được hưởng, doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm cũng cần đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm của mình cho phần đất đã thuê. Bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, quy định khác của pháp luật về đất thuê: Tùy thuộc vào quy hoạch và định hướng từng địa phương, đất khu công nghiệp sẽ có mục đích sử dụng khác nhau. Do đó, doanh nghiệp thuê đất cần đảm bảo sử dụng đất thuê đúng mục đích và quy định của Pháp luật trong sản xuất.
- Đảm bảo đăng ký kê khai đất đai, đầy đủ các thủ tục theo quy định của Luật khi có nhu cầu chuyển đổi, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn: Các giấy tờ về kê khai đất đai, thủ tục thuê đất và giấy tờ khi chuyển nhượng, mua bán, góp vốn,… cần phải minh bạch, công chứng theo đúng quy định của pháp luật.
- Thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận của hai bên và đảm bảo đúng quy định của pháp luật: Doanh nghiệp cần đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận để tránh vi phạm hợp đồng và pháp luật.
- Có các biện pháp bảo vệ đất thuê như cải tạo, xử lý phục hồi đất trong trường hợp ô nhiễm, thoái hóa đất do doanh nghiệp gây ra: Với trường hợp đất bị ảnh hưởng do hoạt động sản xuất của doanh nghiệp gây ra, cần đảm bảo cải tạo và phục hồi đất tránh ô nhiễm theo quy định.
- Đảm bảo nghiêm túc về vấn đề bảo vệ môi trường, không làm ảnh hưởng tổn hại đến tài sản và lợi ích của người sử dụng đất có liên quan: Bên cạnh khu vực đất thuê, cần đảm bảo các hoạt động sản xuất của doanh nghiệp không làm ảnh hưởng môi trường xung quanh, ảnh hưởng đến tài sản và lợi ích của người sử dụng đất liên quan.
- Khi tìm thấy vật trong lòng đất, cần đảm bảo tuân theo quy định pháp luật: Với các vật tìm thấy trong lòng đất trong quá trình xây dựng, sửa chữa, cần tuân theo đúng quy định của Nhà nước.
- Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định pháp luật, cần tuân thủ bàn giao lại đất: Trong trường hợp đất thuê có quyết định thu hồi của nhà nước, cần tuân thủ bàn giao lại đất theo đúng quy định.
4. Quy trình thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm
Khi doanh nghiệp có ý định thuê đất trong KCN, cần xem xét kỹ lưỡng quy trình và thủ tục đầu tư nhằm đảm bảo việc thuê đất được diễn ra thuận lợi. Cùng chúng tôi tham khảo quy trình và thủ tục thuê đất KCN trả tiền hàng năm ngay dưới đây.
Bên cạnh việc nắm rõ quy trình và thủ tục thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm, các nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến quy trình đầu tư hạ tầng để đảm bảo hiệu quả và phù hợp với các quy định pháp lý. Bạn có thể tìm hiểu chi tiết hơn qua bài viết “Quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp“.
Thủ tục đăng ký trả tiền thuê đất hàng năm bao gồm 5 bước, cụ thể:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn xin thuê đất.
- Văn bản chấp thuận đầu tư.
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
- Đề cương tóm tắt dự án.
- Trích lục bản đồ thửa đất do địa chính trích đo.
Bước 2: Nộp hồ sơ: Hồ sơ được gửi đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
Bước 3: Thẩm định và xử lý hồ sơ:
- Hồ sơ hợp lệ: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất KCN trả tiền một lần trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc thời hạn thẩm định hồ sơ.
- Hồ sơ không hợp lệ: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo cho người nộp hồ sơ trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ nhằm yêu cầu bổ sung hoặc điều chỉnh trong thời gian quy định.
Bước 4: Nộp thuế: Sau khi có kết quả hồ sơ hợp lệ, doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình tại cơ quan Thuế theo quy định.
Bước 5: Trả kết quả: Sau khi hoàn tất thủ tục nộp thuế, doanh nghiệp đến sở Tài nguyên và Môi trường để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyết định cho thuê đất.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần nắm rõ quy trình thuê đất KCN, bao gồm:
Bước 1: Tìm hiểu thông tin về KCN và lựa chọn KCN phù hợp: Doanh nghiệp có thể tham khảo thông tin về KCN trực tiếp tại các trang website của KCN hoặc tổ chức quản lý KCN tại địa phương để có chính xác thông tin, từ đó lựa chọn được KCN phù hợp với mục đích mong muốn.
Bước 2: Liên hệ với chủ đầu tư KCN và bàn bạc: Sau khi lựa chọn được KCN phù hợp, doanh nghiệp cần liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi, bàn bạc về thông tin và thủ tục thuê đất tại KCN. Đây cũng là giai đoạn trao đổi mong muốn về giá thuê, diện tích thuê và khả năng tài chính của doanh nghiệp trước khi quyết định thuê chính thức.
Bước 3: Ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng nguyên tắc: Sau khi xác định chính xác khu vực muốn thuê đất, thỏa thuận về diện tích, giá thuê và phương thức thanh toán hàng năm, doanh nghiệp cần ký hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư KCN. Mức đặt cọc không cố định và phụ thuộc vào từng KCN.
Bước 4: Xin cấp giấy phép đầu tư: Doanh nghiệp cần xin cấp giấy phép đầu tư tại cơ quan có thẩm quyền nhằm đảm bảo về tính xác thực của dự án cũng như tiềm năng kinh tế của dự án.
Bước 5: Đăng ký doanh nghiệp: Đối với các trường hợp chưa đăng ký doanh nghiệp, bước này cực kỳ quan trọng khi muốn thuê đất KCN. Nhà đầu tư cần tiến hành đăng ký doanh nghiệp theo đúng quy định.
Bước 6: Ký hợp đồng thuê đất chính thức: Sau khi được cấp giấy phép đầu tư, doanh nghiệp và chủ đầu tư KCN tiến hành ký hợp đồng thuê đất chính thức và thực hiện thanh toán theo thỏa thuận ban đầu.
Bước 7: Thực hiện theo thủ tục bên trên để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là bước cuối cùng sau khi hoàn thiện các thủ tục thuê đất. Doanh nghiệp sẽ được nhận quyết định cho thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền.
→ Để tìm hiểu cụ thể quy trình thuê đất khu công nghiệp, bạn đọc có thể tham khảo tại bài viết: “Quy trình thuê đất khu công nghiệp năm 2024”
5. Các câu hỏi thường gặp về thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm
Câu hỏi 1: Doanh nghiệp thuê đất KCN trả tiền hàng năm sẽ trả theo quý, theo tháng hay trả hết cả năm một lần?
Trả lời: Trong trường hợp KCN đang thực hiện trả tiền đất hàng năm cho cơ quan chức năng, doanh nghiệp thuê đất tại KCN đó sẽ thỏa thuận mức phí tiền thuê đất và sẽ trả tối đa theo chu kỳ hàng năm cho chủ đầu tư KCN đó. Doanh nghiệp thuê đất KCN sẽ không trả hết một lần tiền thuê đất cho chu kỳ thuê
Câu hỏi 2: Có thể chuyển từ hình thức trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền thuê đất một lần được không?
Trả lời: Căn cứ Khoản 2 Điều 30 Luật Đất Đai năm 2024 có đề cập “những trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm có thể được chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại”.
Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa có Nghị định hướng dẫn chính xác, điều Luật này cũng được dự định sẽ triển khai vào 1/1/2025. Bạn đọc có thể tham khảo thêm thông tin về việc chuyển đổi theo Luật đất đai 2024 tại đây hoặc theo dõi website: https://dulongip.vn/ để cập nhật các tin tức mới nhất nhé!
Câu hỏi 3: Thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm có ưu đãi gì không?
Trả lời: Khi thuê đất khu công nghiệp, nhà đầu tư sẽ được hưởng nhiều chính sách ưu đãi về giá thuê đất, được áp dụng cho cả hai hình thức thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Bao gồm các ưu đãi sau:
- Ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất đối với nhóm ngành nghề công nghiệp ưu tiên.
- Ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất đối với doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp mới.
- Ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn và vùng đặc biệt khó khăn.
→ Tùy thuộc vào từng trường hợp, mức ưu đãi sẽ khác nhau. Bạn đọc có thể tham khảo chi tiết tại bài viết “Giá thuê đất khu công nghiệp 2024”.
→ Bỏ túi ngay: 7 kinh nghiệm “vàng” khi đầu tư đất khu công nghiệp
Hy vọng với bài viết trên đây, chúng tôi đã phần nào giải đáp được những thắc mắc của bạn đọc về giá thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm. Ngoài ra, bạn đọc có thể theo dõi ngay https://dulongip.vn/ để cập nhật thông tin mới nhất về bất động sản khu công nghiệp!
